Como comprar um imóvel: o passo a passo, da escolha às chaves

Para comprar um imóvel, o caminho tem 12 etapas: fazer a conta, escolher entre na planta e pronto, simular o financiamento, organizar a entrada, juntar os documentos, passar pela análise de crédito, escolher o imóvel, conferir e assinar o contrato, pagar o ITBI, registrar no cartório e, na planta, esperar o habite-se. Por fim, vêm a vistoria e as chaves.

Cada etapa abaixo tem o essencial em poucas linhas e aponta o guia do Jornal N8 que explica o assunto em detalhe. A ordem é a de uma compra financiada; quando ela muda entre o imóvel pronto e o na planta, o texto avisa.

Em resumo

• Antes de escolher: faça a conta de alugar ou comprar, decida entre na planta e pronto e simule o financiamento.
• Dinheiro e crédito: organize a entrada, que na Caixa é de pelo menos 10% do valor do imóvel, separe os documentos e passe pela análise de crédito.
• Imóvel e contrato: na planta, confira o registro da incorporação, o memorial descritivo e o quadro-resumo do contrato; no pronto, a matrícula atualizada.
• Imposto e cartório: em São José dos Pinhais, o ITBI é de 2%, ou de 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH. O imóvel passa a ser seu com o registro na matrícula.
• Chaves: na planta, depois do habite-se; nos dois casos, depois da vistoria.

Antes de escolher: a conta, o tipo de imóvel e a simulação

1. Faça a conta: alugar ou comprar

Antes de olhar anúncios, compare o custo de cada caminho em percentual do preço do imóvel: o aluguel de um ano, de um lado; os juros, o rendimento que a entrada deixaria de ter e os gastos de dono, do outro. O guia alugar ou comprar imóvel mostra a conta passo a passo, com o FipeZAP de Curitiba, e os fatores que não cabem nela.

2. Escolha entre na planta ou pronto

Na planta, parte do preço é paga durante a obra e dá para escolher a unidade; pronto, você se muda logo depois da compra e vê o imóvel como ele é. A escolha muda a ordem de algumas etapas. O guia na planta ou pronto compara as duas compras.

3. Simule o financiamento

O simulador de financiamento da Caixa mostra a entrada, a parcela, o prazo e os juros antes de você procurar o banco, e simular não é aprovação. Na Caixa, o prazo vai até 35 anos e a parcela pode ser de até 30% da renda familiar bruta. Para entender cada termo do resultado, veja como funciona o financiamento imobiliário.

Entrada, documentos e crédito

4. Organize a entrada

A entrada é a parte do preço que o banco não financia. Na Caixa, a cota de financiamento é de até 90%, conforme a modalidade, então a entrada é de pelo menos 10% do valor do imóvel; no SBPE, a linha com dinheiro da poupança, a Caixa financia até 80% no SAC e até 70% na Price. O FGTS pode ser usado como parte do pagamento por quem tem direito. Na planta, a entrada pode ser dividida durante a obra, como mostra o guia da entrada de apartamento na planta.

5. Separe os documentos

Para a proposta, a Caixa pede do comprador identidade, CPF e comprovantes de renda, de residência e de estado civil; do imóvel, a certidão de inteiro teor da matrícula. Quem usa o FGTS soma a carteira de trabalho, o extrato do fundo e o recibo da declaração do Imposto de Renda. A lista completa, por perfil de renda, está no guia de documentos para financiamento imobiliário.

6. Passe pela análise de crédito

Com os documentos, o banco confere a renda, o cadastro do CPF e os compromissos que você já tem e define quanto pode financiar. Na Caixa, é nessa etapa que se identificam as possibilidades de uso do FGTS e o tipo de crédito mais adequado. Antes, você pode consultar de graça seus empréstimos e financiamentos no Registrato, do Banco Central; o guia da análise de crédito da Caixa explica o que pesa.

O imóvel e o contrato

7. Escolha o imóvel e leia o memorial descritivo

Visite, compare plantas e confira o entorno. No imóvel na planta, o memorial descritivo diz o que vai ser entregue em cada ambiente; ele faz parte do memorial de incorporação, que a incorporadora registra no Registro de Imóveis antes de vender (Lei 4.591/1964, art. 32). No imóvel pronto, a vistoria antes de fechar a compra faz esse papel.

8. Confira a incorporação e assine o contrato

Na planta, o contrato começa por um quadro-resumo com o preço total, a entrada, as parcelas, os índices de correção, o número do registro da incorporação e o prazo para o habite-se (art. 35-A). Veja também na matrícula se o empreendimento tem patrimônio de afetação, que separa o terreno, a obra e os recursos daquele prédio das outras contas da incorporadora. No financiamento, o contrato com o banco é assinado depois da aprovação do crédito e da avaliação do imóvel pela engenharia.

Do ITBI às chaves

9. Pague o ITBI

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel e é devido pelo comprador (Código Tributário Municipal de São José dos Pinhais, art. 59). Na cidade, a alíquota é de 2%, ou de 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH (art. 62), e o cartório confere o pagamento antes do registro (Lei 6.015/1973, art. 289). O guia do ITBI em São José dos Pinhais mostra a base de cálculo e como emitir a guia.

10. Registre a compra no cartório

O imóvel só passa para o seu nome com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Sem financiamento, o título é, em regra, a escritura pública, exigida para imóveis de valor acima de 30 salários mínimos (art. 108); no financiamento pelo SFH, o contrato com o banco é particular e tem caráter de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º). A diferença está no guia de escritura e registro.

11. Na planta, acompanhe a obra até o habite-se

Durante a obra, você paga as parcelas previstas no contrato e acompanha o andamento. No fim, a Prefeitura emite o habite-se, que em São José dos Pinhais se chama Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras, o CVCO: ele assegura que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e permite a ocupação. O guia do habite-se mostra o que vem depois dele.

12. Faça a vistoria e receba as chaves

Antes de receber as chaves, confira o apartamento com o contrato, a planta e o memorial na mão, teste o que abre, liga e escoa e anote cada ajuste no termo de vistoria. Pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para pedir o ajuste do que é aparente é de 90 dias, contados da entrega (art. 26). A lista completa, cômodo por cômodo, está no guia da vistoria do apartamento novo.

As 12 etapas da compra em uma tabela

Como comprar um imóvel pela Caixa?

A Caixa resume o financiamento em seis passos na página de financiamento de imóveis: simulação; análise de crédito, com a documentação entregue a um correspondente Caixa Aqui ou ao gerente na agência; análise de engenharia, quando a Caixa vai ao imóvel avaliar o valor de venda e as condições de uso; assinatura do contrato; pagamento das prestações; e gestão do financiamento.

No dia da assinatura, todos os compradores e vendedores precisam estar presentes, segundo a Caixa. Depois, vêm o ITBI e o registro do contrato no cartório, como nas etapas 9 e 10.

Na planta ou pronto: a ordem das etapas muda?

Muda em alguns pontos. As 12 etapas seguem uma compra financiada; veja como fica cada caminho:

• Imóvel pronto: escolha e vistoria antes de fechar, proposta, documentos e análise de crédito, avaliação do imóvel pelo banco, assinatura do contrato, ITBI e registro. A mudança vem logo depois da compra.
• Na planta: escolha da unidade, contrato com a incorporadora e entrada paga durante a obra. Na entrega das chaves, o saldo é financiado, com documentos, análise de crédito, ITBI e registro; com o Apoio à Produção da Caixa, as unidades podem ser financiadas a partir de qualquer percentual de obra executada.

Comprar apartamento novo em Curitiba ou em São José dos Pinhais

O caminho é o mesmo nas duas cidades. O que muda de uma para outra é o ITBI, que cada município institui por lei própria (Constituição, art. 156, II), e o cartório de Registro de Imóveis da região do imóvel. Para quem busca um apartamento parcelado, a compra na planta é a que divide a entrada ao longo da obra.

Como comprar o primeiro imóvel?

O primeiro imóvel segue as mesmas 12 etapas, com um ponto a favor no cartório: na primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH, os emolumentos têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Para o primeiro apartamento, vale começar pela etapa 1 e pela simulação: elas mostram quanto a compra pesa no orçamento antes de qualquer visita.

Em qualquer etapa, a N8 ajuda

A N8 Incorporadora tem um exemplo de cada caminho em São José dos Pinhais. O VERUS é o lançamento na planta, na Rua Veríssimo Marques, no Centro: 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m², com studios (Studio, Studio Loft e Studio Garden), 2 e 3 quartos e Home Club com mais de 20 áreas de lazer. A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco, e a visita é no ponto de vendas.

O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar: são 11 apartamentos Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas. Da conta à vistoria, um consultor da N8 tira as dúvidas sobre a compra.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Este texto é informativo. As regras citadas são as das fontes abertas em 3 de novembro de 2026; confira as condições do banco, do contrato e da Prefeitura no momento da compra.

Fontes

• Caixa, financiamento de imóveis: passo a passo, prazo e parcela (acesso em 03/11/2026)
• Caixa, perguntas frequentes sobre novos financiamentos: cota, prazo e documentos (acesso em 03/11/2026)
• Caixa Notícias, cota do SBPE, notícia atualizada em 28/10/2026 (acesso em 03/11/2026)
• Caixa, Apoio à Produção (acesso em 03/11/2026)
• Banco Central do Brasil, Registrato (acesso em 03/11/2026)
• Lei 4.591/1964, das incorporações, arts. 31-A, 31-B, 32 e 35-A (acesso em 03/11/2026)
• Código Civil, arts. 108 e 1.245 (acesso em 03/11/2026)
• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, arts. 289 e 290 (acesso em 03/11/2026)
• Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º (acesso em 03/11/2026)
• Código de Defesa do Consumidor, art. 26 (acesso em 03/11/2026)
• Constituição Federal, art. 156, II (acesso em 03/11/2026)
• Código Tributário Municipal de São José dos Pinhais, Lei Complementar nº 01/2003, arts. 59 e 62 (acesso em 03/11/2026)
• Lei Complementar nº 123/2018 de São José dos Pinhais, nova redação do art. 66 do Código de Obras (acesso em 03/11/2026)
• Página do VERUS (acesso em 03/11/2026)
• Página do LIV (acesso em 03/11/2026)