Simulador de financiamento da Caixa: passo a passo
O simulador habitacional da Caixa mostra parcela, prazo, taxa e entrada antes de você procurar o banco. Veja o endereço oficial, os campos de cada tela, como simular imóvel na planta e o que muda até a aprovação.
O simulador de financiamento da Caixa fica na página oficial simuladorhabitacao.caixa.gov.br. Para quem quer comprar, há dois caminhos: a calculadora de poder de compra, uma estimativa rápida, e a simulação completa, em quatro telas: dados pessoais, imóvel, modalidades e resultado. Simular não custa nada e não é aprovação de crédito.
Abaixo está o passo a passo de cada tela, conferido no simulador em 03/11/2026 (versão 1.16.0.2), sem preencher dados pessoais. A teoria do crédito está no guia de como funciona o financiamento imobiliário.
Em resumo
- O endereço oficial é simuladorhabitacao.caixa.gov.br; o antigo, em www8.caixa.gov.br, leva à mesma página. Também dá para simular pelo aplicativo Habitação CAIXA.
- A calculadora pede só a data de nascimento e a renda, a prestação ou o valor do imóvel. A simulação completa pede CPF, celular e renda bruta e confirma o celular com um código.
- Para apartamento na planta, escolha "Comprar novo" e informe se está comprando direto da incorporadora: em obra financiada pela Caixa, isso pode reduzir a taxa.
- O resultado mostra entrada, valor financiado, prazo, juros efetivos e nominais, primeira e última parcela, CET e CESH.
- Simulação não é aprovação: na contratação valem a avaliação do imóvel pela engenharia da Caixa e a análise de crédito.
Onde fica o simulador de financiamento da Caixa?
O endereço oficial é o Simulador Habitacional da Caixa. Ele também abre pelo botão "Simule agora" da página de financiamento de imóveis da Caixa. Nas perguntas frequentes sobre novos financiamentos, o banco informa que dá para simular pela página da Caixa ou pelo aplicativo Habitação CAIXA.
Quem procura o "simulador antigo", em www8.caixa.gov.br, hoje é levado à mesma página nova. A tela inicial tem três opções:
- Calculadora poder de compra, com tempo estimado de 1 minuto: estimativas a partir da prestação, da renda ou do valor do imóvel.
- Simulação Completa, com tempo estimado de 8 minutos: o financiamento de acordo com a operação que você pretende fazer.
- Empréstimo com garantia de imóvel, para quem já tem um imóvel e quer crédito. Não é o caminho para comprar.
O simulador cobre o crédito imobiliário da Caixa e o programa Minha Casa, Minha Vida. Na mesma tela há um atalho para a cartilha do financiamento, com os passos da compra, os indexadores e os sistemas de amortização.
Calculadora de poder de compra: a estimativa rápida
A calculadora não pede CPF. Você escolhe uma de três formas: pela prestação (data de nascimento e a parcela que gostaria de pagar), pela renda (data de nascimento e renda mensal bruta) ou valor do imóvel + renda (as duas coisas, para ver se o imóvel escolhido cabe no orçamento). A data de nascimento entra porque o prazo depende da idade.
O resultado traz renda estimada necessária, valor do imóvel, entrada mínima, financiamento máximo, taxa efetiva anual estimada, sistema de amortização, primeira parcela, ITBI e outras despesas e prazo máximo. A Caixa avisa que ele "é apenas uma estimativa inicial": usa "parâmetros médios de mercado" e não considera análise de crédito, perfil do cliente, tipo de financiamento ou localização do imóvel.
Como fazer a simulação completa, tela por tela
A simulação completa tem quatro etapas, numeradas no topo da tela: dados pessoais, dados do imóvel, modalidades e resultado.
Tela 1: dados pessoais
O simulador pede CPF, data de nascimento, telefone celular e renda bruta mensal; a orientação é somar as rendas de todos que vão participar da compra. Depois pergunta se você tem, somando todos os empregos, pelo menos 3 anos de trabalho com depósito de FGTS, e se há mais de um comprador ou dependente.
Para seguir, é preciso autorizar a Caixa a guardar os dados e a entrar em contato. O banco então envia ao celular um código de verificação de 6 dígitos, que chega em até 10 minutos e vale por até 24 horas.
Tela 2: dados do imóvel
- Tipo de imóvel: residencial (casa, apartamento ou terreno para morar) ou comercial.
- O que você deseja: entre as opções estão comprar novo (imóvel na planta ou recém-construído), comprar usado, comprar terreno, construir, reformar ou ampliar e comprar um imóvel à venda pela Caixa.
- Valores: o valor do imóvel. A tela explica que é o valor de mercado informado por você; na contratação, vale o da avaliação da engenharia da Caixa.
- Localização: estado e cidade do imóvel.
Por fim, quatro perguntas de enquadramento: se você já tem financiamento habitacional com a Caixa, se já recebeu subsídio do governo (FGTS ou União) a partir de maio de 2005, se tem outro imóvel na mesma cidade e se quer transferir um financiamento de outro banco.
Tela 3: modalidades
O simulador lista as linhas de crédito em que o seu caso se enquadra, e você escolhe uma. A tela explica três escolhas, que você também ajusta no resultado: o prazo (a tela lembra que prazos maiores reduzem a prestação, mas aumentam os juros totais), o sistema de amortização (SAC, com parcelas que começam maiores e diminuem, ou Price, com parcelas iguais) e o indexador (TR, IPCA ou taxa prefixada, conforme a linha). Nas linhas com recursos do FGTS, como o Minha Casa, Minha Vida e o Pró-Cotista, a correção é pela TR.
Tela 4: resultado
O resultado mostra o valor do imóvel (e do subsídio, quando há), a entrada, o valor financiado e a cota máxima, que é o percentual do imóvel que a Caixa financia naquela linha. Mostra também o prazo máximo da modalidade e o limite de parcelas para você, o sistema e o indexador, os juros efetivos e nominais, a primeira e a última parcela e os indicadores de custo, CET e CESH. Você escolhe a seguradora, porque cada uma tem valores diferentes.
Três botões ajudam: "Ver parcelas", com a lista mês a mês; "Baixar resultado", para guardar a simulação; e "Editar simulação", que muda entrada, parcela máxima, prazo e sistema sem recomeçar.
| Campo do simulador | O que informar | Dica |
|---|---|---|
| Renda bruta mensal | A soma das rendas brutas de quem vai participar da compra | A Caixa informa que a parcela pode ser de até 30% da renda familiar bruta |
| 3 anos de FGTS | Se, somando todos os empregos, há 3 anos de trabalho com depósito de FGTS | Conta para usar o FGTS na compra |
| Mais de um comprador | Sim, se outra pessoa vai compor a renda ou constar como dependente | Compor renda muda o valor que cabe na parcela |
| O que você deseja | Comprar novo, comprar usado, terreno, construir ou reformar | Apartamento na planta entra em Comprar novo |
| Valor do imóvel | O valor de mercado do imóvel escolhido | Na contratação vale a avaliação da engenharia da Caixa |
| Estado e cidade | Onde fica o imóvel | Os limites de valor do Minha Casa, Minha Vida variam com a localização |
| Subsídio desde maio de 2005 | Se você já recebeu desconto do FGTS ou da União | O subsídio é concedido uma única vez |
| Prazo, sistema e indexador | Meses; SAC ou Price; TR, IPCA ou prefixada | Compare a primeira e a última parcela de cada opção |
Como ler o resultado: parcela, prazo, SAC e Price
Comece pela primeira parcela. Na página de financiamento de imóveis, a Caixa informa que ela pode ser de até 30% da renda familiar bruta. No SAC, a amortização é constante e os juros caem, então a parcela diminui: num prazo de 420 meses, cada parcela amortiza 1/420 da dívida, cerca de 0,24% do valor financiado. Na Price, a parcela é a mesma do início ao fim. A comparação completa está no guia SAC ou Price.
Juros nominais são a taxa do contrato, sem outros custos. Juros efetivos consideram que os juros são aplicados mês a mês, por isso são um pouco maiores: 10% ao ano nominais equivalem a cerca de 10,47% ao ano efetivos. O CET (custo efetivo total) reúne todos os custos numa taxa anual, e o CESH é o custo anual dos seguros. A planilha do simulador avisa que o CET não considera a atualização do saldo pelo indexador, como TR ou IPCA. As taxas de cada linha estão no guia dos juros do financiamento imobiliário na Caixa.
Pelas perguntas frequentes, o prazo máximo é de até 35 anos e varia com o tipo de financiamento, o sistema de amortização e a idade. Na linha com recursos da poupança (SBPE), a Caixa financia até 80% do imóvel no SAC e até 70% na Price; o simulador deixa reduzir esse percentual, o que aumenta a entrada do apartamento na planta ou do imóvel pronto.
Como simular financiamento de imóvel na planta na Caixa?
- Escolha "Comprar novo". Na tela 2, marque residencial e a opção descrita como imóvel na planta ou recém-construído.
- Informe o imóvel certo: o preço da unidade como valor do imóvel e a cidade do empreendimento.
- Responda sobre a incorporadora. Ao consultar a redução da taxa, o simulador pergunta: "Está comprando direto da incorporadora/construtora?". Segundo a tela, comprar imóvel novo da empresa que está construindo, na planta ou em obras financiado pela Caixa, pode reduzir a taxa.
- Simule com a sua entrada, a parte que você pretende pagar durante a obra, para ver o saldo financiado.
Com Apoio à Produção da Caixa, o financiamento pode ser assinado ainda durante a obra, e até as chaves você paga ao banco os juros de obra, fase explicada no guia do financiamento na planta. No Minha Casa, Minha Vida Classe Média, a Caixa informa que, para imóveis na planta, a construção precisa ser financiada por ela.
Simulação é aprovação? O que muda até a contratação
Não é. Na cartilha do financiamento, a Caixa lembra que o resultado da simulação pode não ser o mesmo da contratação: ele dá uma ideia dos valores para ajudar na decisão. A planilha do simulador completa: a contratação depende da disponibilidade de recursos para a região, das regras do financiamento, da capacidade de pagamento e da aprovação da análise de crédito.
| Ponto | Na simulação | Na aprovação |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | O valor que você informa | O valor da avaliação feita pela engenharia da Caixa |
| Renda | A renda que você declara | A renda comprovada com documentos na análise de crédito |
| Taxa e prazo | Os da modalidade escolhida, com as condições marcadas | Os do contrato, conforme a análise e o seu relacionamento com o banco |
| Recursos | Não são reservados | Dependem da disponibilidade de recursos para a região |
Depois da simulação vêm a análise de crédito, com os documentos entregues a um Correspondente CAIXA Aqui ou na agência, a análise de engenharia, que avalia o imóvel, e a assinatura do contrato. Se puder usar o Fundo de Garantia, veja as regras do FGTS para comprar imóvel.
Dicas para uma simulação mais fiel
- Some a renda bruta de todos os compradores, como a tela pede.
- Informe o valor real do imóvel: ele muda a cota, a entrada e a linha de crédito.
- Simule SAC e Price em dois ou três prazos e anote a primeira e a última parcela.
- Refaça quando algo mudar (a Caixa informa que novas simulações não têm custo) e baixe o resultado para levar às conversas da compra.
Simulou? Converse sobre a compra na planta no VERUS
O VERUS é o lançamento na planta da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais: 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m², entre studios, 2 e 3 quartos, com um Home Club de mais de 20 áreas de lazer. A obra do VERUS tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco.
Com o resultado da simulação em mãos, fale com um consultor da N8 sobre a compra na planta. A visita é no ponto de vendas, onde você conhece o projeto e tira as dúvidas sobre as etapas da compra.
Este texto é informativo e não substitui a simulação nem a análise de crédito do banco. As telas foram conferidas no simulador da Caixa em 03/11/2026 (versão 1.16.0.2) e podem mudar; as regras citadas são as publicadas pela Caixa nessa data.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Fontes
- Caixa: Simulador Habitacional, versão 1.16.0.2 (consultado em 03/11/2026)
- Caixa: financiamento de imóveis (consultada em 03/11/2026)
- Caixa: perguntas frequentes sobre novos financiamentos (consultada em 03/11/2026)
- Caixa: cartilha do financiamento, com passos, indexadores e amortização (consultada em 03/11/2026)
- Caixa Notícias: CAIXA volta a permitir mais de um financiamento imobiliário pelo SBPE, atualizada em 28/10/2026 (consultada em 03/11/2026)
- Caixa: Minha Casa, Minha Vida Classe Média (consultada em 03/11/2026)
- Ministério das Cidades: Minha Casa, Minha Vida, linha financiada, atualizada em 28/10/2026 (consultada em 03/11/2026)
- Caixa: Apoio à Produção (consultada em 03/11/2026)
- Caixa: cartilha sobre o financiamento de imóvel em construção (consultada em 03/11/2026)
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
Onde fica o simulador de financiamento da Caixa?
Na página oficial simuladorhabitacao.caixa.gov.br, que também abre pelo botão "Simule agora" da página de financiamento de imóveis da Caixa. Dá para simular ainda pelo aplicativo Habitação CAIXA. O endereço antigo, em www8.caixa.gov.br, leva à mesma página.
Como simular financiamento de imóvel na planta na Caixa?
Na simulação completa, escolha "Comprar novo" (imóvel na planta ou recém-construído), informe o preço da unidade e a cidade do empreendimento e diga que está comprando direto da incorporadora. Em obra financiada pela Caixa, isso pode reduzir a taxa.
Precisa de CPF para simular o financiamento na Caixa?
Na calculadora de poder de compra, não: ela pede a data de nascimento e a renda, a prestação ou o valor do imóvel. Na simulação completa, sim: a primeira tela pede CPF, celular e renda bruta, e o banco envia um código de verificação ao celular.
A simulação da Caixa garante a aprovação do financiamento?
Não. Na aprovação valem a avaliação do imóvel pela engenharia do banco, a renda comprovada, a análise de crédito e a disponibilidade de recursos para a região.
Qual a diferença entre SAC e Price no simulador da Caixa?
No SAC, as parcelas começam maiores e diminuem todo mês, e o total de juros é menor. Na Price, as parcelas são iguais do início ao fim, mas o total de juros é maior.
Dá para simular o Minha Casa, Minha Vida no simulador da Caixa?
Dá. O simulador cobre o crédito imobiliário da Caixa e o Minha Casa, Minha Vida; quando o seu caso se enquadra no programa, o resultado mostra também o valor do subsídio.
Quanto tempo leva a simulação na Caixa?
A Caixa estima cerca de 1 minuto para a calculadora de poder de compra e 8 minutos para a simulação completa, que inclui a confirmação do celular por um código.
