SAC ou Price: qual tabela escolher no financiamento do imóvel

No SAC, a parte da parcela que abate a dívida é sempre a mesma, e a parcela começa mais alta e tende a cair mês a mês. Na Price, a soma de juros e amortização fica igual do começo ao fim, mas no início quase tudo é juro. Numa conta de 360 meses com a taxa média do Banco Central, o SAC começa 25,7% mais caro e soma 31,5% menos juros.

A escolha depende de quanto a primeira parcela pesa no seu orçamento e do que você pretende fazer com a dívida. Este guia explica os dois sistemas pelas definições da Caixa e do Banco Central, mostra a conta passo a passo, em proporções, e compara as formas de amortizar com dinheiro extra.

Em resumo

• SAC: a amortização é fixa e os juros caem, então a parcela tende a diminuir com o tempo. Começa mais alta e soma menos juros.
• Price: a parcela é fixa, sem contar correção do saldo, seguros e tarifas. Começa mais baixa, mas a dívida cai devagar nos primeiros anos.
• Na conta: a 11,28% ao ano em 360 meses, a primeira parcela do SAC é 25,7% maior, a parcela do SAC fica abaixo da Price a partir da 98ª, e o SAC soma 31,5% menos juros.
• Dinheiro extra: amortizar reduzindo o prazo corta mais juros do que reduzir a parcela, e a lei garante a redução proporcional dos juros.

Como funciona o SAC

No Sistema de Amortização Constante, a parte da prestação que paga a dívida é a mesma durante todo o financiamento, e os juros diminuem a cada mês; por isso, a prestação tende a cair com o tempo, explica a Caixa no guia O que devo saber para contratar o meu financiamento?.

A conta é simples: sem correção do saldo, a amortização mensal é o valor financiado dividido pelo número de meses, e os juros do mês são a taxa aplicada sobre o saldo que falta pagar. Como o saldo cai sempre na mesma medida, os juros e a prestação encolhem juntos. Segundo uma nota técnica do Banco Central de outubro de 2025, o SAC é hoje o sistema mais usado no Brasil.

Como funciona a tabela Price

Na Price, que a Caixa chama de Sistema Francês de Amortização, a prestação tende a ficar igual até o fim do prazo; o que pode mudá-la são outros fatores, como a correção do saldo e os seguros. O que muda mês a mês é a divisão por dentro: a parte que amortiza cresce e a dos juros diminui. A nota do Banco Central resume: no início do contrato, a maior parte da prestação cobre os juros; com o tempo, a maior parte passa a amortizar a dívida.

A prestação é calculada para que as parcelas, trazidas a valor presente pela taxa do contrato, somem exatamente o valor financiado, regra que a Lei nº 4.380/1964 impõe aos sistemas de amortização no SFH, o Sistema Financeiro da Habitação (art. 15-B, § 1º). A Calculadora do Cidadão, do Banco Central, calcula essa parcela fixa a partir do número de meses, da taxa mensal e do valor financiado.

SAC ou Price: a comparação em 30 anos

Para comparar, usamos a taxa média de juros dos novos financiamentos imobiliários a pessoas físicas com recursos direcionados (da poupança e de fundos e programas públicos) contratados em agosto de 2026, último mês disponível: 11,28% ao ano, pela série 20774 do Banco Central. O prazo é de 360 meses, e os números estão a cada 100 do valor financiado:

• Primeira parcela: 1,17 no SAC e 0,93 na Price. O SAC começa 25,7% acima.
• Peso dos juros na primeira parcela: 76% no SAC e 96% na Price.
• Quando a parcela do SAC fica menor: a partir da 98ª, com 8 anos e 2 meses de contrato.
• Soma dos juros em 30 anos: 161,5 no SAC e 235,7 na Price, ou seja, 45,9% a mais na Price.
• Saldo depois de 5 anos: 83,3 no SAC e 97,0 na Price.
• Saldo depois de 10 anos: 66,7 no SAC e 91,9 na Price.

Depois de 10 anos de Price, você ainda deve 92% do que pegou emprestado; no SAC, dois terços. A Price só chega à metade da dívida na 287ª parcela, no 24º ano; o SAC chega na 180ª, ao fim do 15º ano, exatamente na metade do prazo.

Como fizemos a conta

• Taxa do mês: 1,1128 elevado a 1/12, menos 1, dá 0,8946% ao mês. A série mensal do Banco Central para o mesmo mês (25499) marca 0,89%.
• SAC: amortização de 100 ÷ 360 = 0,2778 por mês; juros de 0,8946% sobre o saldo anterior; parcela = amortização + juros.
• Price: parcela = 100 × 0,008946 ÷ (1 − 1,008946 elevado a −360) = 0,9324; juros de 0,8946% sobre o saldo anterior; amortização = parcela − juros.
• O que ficou de fora: a correção do saldo pela TR (Taxa Referencial) ou por outro índice, os seguros e as tarifas, que entram na prestação real. A conta isola o efeito do sistema de amortização.

Com a média das operações com taxas de mercado, mais alta (14,24% ao ano em agosto de 2026, série 20772), a diferença cresce: o SAC começa 22,6% acima, a parcela do SAC fica menor a partir da 84ª, e a Price soma 53,5% mais juros.

Qual paga menos juros, SAC ou Price?

O SAC, porque devolve o dinheiro mais cedo. Os juros de cada mês incidem sobre o saldo, e no SAC o saldo cai mais rápido desde a primeira parcela. A nota do Banco Central acrescenta que, no SAC, o saldo devedor não depende do nível da taxa de juros; na Price, quanto maior a taxa, menor a amortização no começo do contrato.

Somando tudo, a cada 100 financiados, as parcelas do SAC totalizam 261,5 em 30 anos, e as da Price, 335,7. Nos primeiros anos, porém, a Price pesa menos: nos 60 primeiros meses, as parcelas somam 65,9 no SAC e 55,9 na Price.

Qual escolher: o que pesa na decisão

• A primeira parcela cabe? Na Caixa, a prestação pode ser de até 30% da renda familiar bruta, segundo a página de financiamento de imóveis. Como no SAC a primeira parcela é a maior, a mesma renda comporta um financiamento cerca de 20% menor do que na Price, pela conta acima.
• Você pretende quitar antes ou vender? O SAC reduz o saldo mais depressa: a cada 100 financiados, o saldo da Price fica 13,7 acima depois de 5 anos e 25,3 acima depois de 10.
• Como o saldo é corrigido? Numa simulação hipotética da Caixa, com IPCA a prestação do SAC sobe, porque recebe a mesma correção aplicada ao saldo; com TR ou taxa fixa, ela cai. A nota do Banco Central lembra que, com correção pela inflação, o SAC não garante parcelas decrescentes.
• Quanto dá para financiar e por quanto tempo? Na Caixa, a quota de financiamento pode chegar a 90%, conforme a modalidade, a origem dos recursos e o sistema de amortização, e o prazo chega a 35 anos (perguntas frequentes).

Para o caminho completo do crédito, da entrada à aprovação, leia como funciona o financiamento imobiliário.

Amortizar com dinheiro extra: reduzir o prazo ou a parcela?

O Código de Defesa do Consumidor garante a quitação antecipada da dívida, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos (art. 52, § 2º), e o Superior Tribunal de Justiça firmou, na Súmula 297, que o código vale para as instituições financeiras. Na Caixa, a amortização é um pagamento extra que reduz o saldo e, conforme a opção escolhida, o número de prestações ou o valor delas; só contratos com prestação vencida ficam impedidos de amortizar (perguntas frequentes para quem tem contrato).

Para ver a diferença, simulamos um pagamento extra de 10, a cada 100 financiados, logo depois da 60ª parcela, a 11,28% ao ano:

No SAC

• Reduzindo o prazo: a amortização mensal continua a mesma e o contrato acaba 36 meses antes. Os juros que faltam caem de 112,2 para 86,9: 25,3 a menos, ou 2,53 de juros para cada 1 pago a mais. A parcela seguinte também cai 8,7%.
• Reduzindo a parcela: o prazo fica igual e a parcela seguinte cai 12,0%. Os juros que faltam caem para 98,7: 13,5 a menos, ou 1,35 para cada 1.

Na Price

• Reduzindo o prazo: a parcela continua a mesma e o contrato encurta cerca de 98 meses, mais de 8 anos. Os juros que faltam caem de 182,7 para 101,6: 81,1 a menos, ou 8,11 para cada 1.
• Reduzindo a parcela: o prazo fica igual e a parcela cai 10,3%. Os juros que faltam caem para 163,9: 18,8 a menos, ou 1,88 para cada 1.

Nos dois sistemas, reduzir o prazo corta mais juros, porque você segue pagando a parcela cheia e a dívida acaba antes; reduzir a parcela alivia o orçamento todo mês. São somas simples de juros, sem descontar o efeito do tempo sobre o dinheiro. O FGTS também pode amortizar o saldo a cada 2 anos, como mostra o guia de FGTS para comprar imóvel.

Quem oferece SAC e Price e o que pedir ao banco

No SFH, a lei obriga o banco a oferecer o SAC e pelo menos outro sistema, como o Sacre ou a Price (Lei nº 4.380/1964, art. 15-B, § 3º). Na Caixa, é possível escolher entre o SAC e o Sistema Francês de Amortização, a Price (perguntas frequentes), e o simulador do banco compara os sistemas, os indexadores e as taxas, segundo o guia da Caixa. Antes de assinar, peça a simulação nos dois e confira:

• Taxa de juros: no SFH, o banco deve mostrar a taxa nominal e a efetiva, ao mês e ao ano (Lei nº 4.380/1964, art. 15-A, § 1º); o Código de Defesa do Consumidor exige também a taxa efetiva anual, o número de prestações e a soma total a pagar (art. 52).
• Composição da prestação: na Caixa, amortização, juros, seguros obrigatórios de morte e invalidez permanente e de danos físicos ao imóvel e, no SFH, a tarifa de administração.
• Índice de correção do saldo: TR, IPCA ou taxa fixa.
• Planilha de evolução: no SFH, o banco deve apresentar, na contratação e sempre que você pedir, o saldo, o prazo restante e a projeção das prestações separada em juros e amortização (Lei nº 4.380/1964, art. 15-A, § 1º).

SAC e Price na compra na planta

Na compra na planta com Apoio à Produção da Caixa, como no VERUS, em lançamento no Centro de São José dos Pinhais, o sistema de amortização só entra em cena depois da obra. Durante a construção, você paga juros e atualização sobre o valor já liberado, mais seguros e tarifa; a amortização começa após a conclusão e a legalização da obra, segundo a cartilha da Caixa. O guia do financiamento na planta pela Caixa explica essa fase.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de um profissional para o seu caso. As contas são ilustrativas: a prestação real inclui correção do saldo, seguros e tarifas.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Caixa: O que devo saber para contratar o meu financiamento?, versão 15 (consultado em 23/10/2026)
• Caixa: perguntas frequentes sobre novos financiamentos (consultada em 23/10/2026)
• Caixa: perguntas frequentes para quem possui um contrato imobiliário (consultada em 23/10/2026)
• Caixa: financiamento de imóveis (consultada em 23/10/2026)
• Caixa: cartilha do financiamento de imóvel em construção (consultada em 23/10/2026)
• Banco Central: Nota Técnica nº 56, outubro de 2025
• Banco Central: série 20774 do SGS, taxa média de juros do financiamento imobiliário a pessoas físicas, agosto de 2026 (consultada em 23/10/2026)
• Banco Central: séries 20772 e 25499 do SGS (consultadas em 23/10/2026)
• Banco Central: Calculadora do Cidadão, financiamento com prestações fixas
• Lei nº 8.078/1990, Código de Defesa do Consumidor, art. 52 (Planalto, consultada em 23/10/2026)
• Lei nº 4.380/1964, arts. 15-A e 15-B (Planalto, consultada em 23/10/2026)
• Superior Tribunal de Justiça: Súmula 297