FGTS para comprar imóvel: quem pode usar, em que cidade e como

Pode usar o FGTS para comprar imóvel quem tem pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do fundo, não tem financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em nenhum lugar do país e não tem imóvel residencial na cidade onde trabalha ou mora, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana.

O imóvel também tem regras: precisa ser residencial urbano, servir de moradia para você, ficar numa dessas cidades e ter valor de avaliação dentro do teto do SFH, hoje de R$ 2,25 milhões. Este guia explica cada exigência pelos itens do manual do FGTS para moradia própria, da Caixa, em vigor desde 02/12/2025.

Em resumo

• Quem pode: quem tem 3 anos de FGTS, nenhum financiamento ativo no SFH e nenhum imóvel residencial na região onde trabalha ou mora.
• Em que cidade: onde você trabalha, onde mora há pelo menos 1 ano, numa vizinha ou numa da mesma região metropolitana. São José dos Pinhais e Curitiba estão na mesma.
• Qual imóvel: residencial urbano, para a sua moradia, regular no cartório e com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões.
• Para quê: comprar imóvel pronto ou na planta, amortizar ou quitar o financiamento a cada 2 anos e pagar até 80% de 12 prestações.

Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel

A Lei nº 8.036/1990 permite usar o FGTS para pagar a moradia própria, amortizar ou quitar o saldo devedor e pagar parte das prestações (art. 20, incisos V a VII), inclusive fora do SFH, com os limites financeiros do sistema e as condições do Conselho Curador do FGTS (§ 23). Pelo manual da Caixa, agente operador do fundo, as três condições principais do trabalhador são (item 4.3.1):

1. 3 anos de FGTS, somando todos os períodos, seguidos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes (item 4.3.1.1).
2. Nenhum financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país (item 4.3.1.2).
3. Nenhum outro imóvel residencial na região: você não pode ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial, pronto ou em construção, no município onde trabalha nem onde mora, incluindo os vizinhos e os da mesma região metropolitana (item 4.3.1.3).

O terceiro ponto vai além da mesma cidade. Um apartamento em Pinhais, por exemplo, impede o uso para quem mora ou trabalha em São José dos Pinhais, porque as duas cidades estão na Região Metropolitana de Curitiba.

O que não impede o uso

Entre os casos que não contam como impedimento (item 3.11.3), estão:

• imóvel comercial, desde que assim qualificado na matrícula, no IPTU ou na convenção do condomínio;
• imóvel rural e terreno sem construção nem obra em andamento;
• fração de até 40% de um ou mais imóveis, sem passar desse percentual em cada um;
• a promessa de compra do próprio imóvel que você vai comprar com o FGTS.

Quem tem imóvel que impede o uso só pode usar o FGTS depois de se desfazer dele, com venda ou doação registrada na matrícula, ou de comprovar a demolição (itens 3.11.1 e 9.4.4.1); doar a filho menor não resolve (item 3.11.2).

Casados e em união estável

Para o casal, vale o regime de bens (item 3.10.1). Na comunhão universal, o imóvel na região ou o financiamento ativo no SFH de um impede os dois. Na comunhão parcial e na união estável sem escritura pública que adote outro regime, o imóvel comprado depois do casamento ou da união impede os dois; o comprado antes, só o dono. Na separação de bens, só fica impedido quem tem o imóvel ou o financiamento ativo no SFH.

Se cada um trabalha ou mora numa cidade, os dois podem usar o FGTS num imóvel na cidade de qualquer um deles, nas vizinhas ou na mesma região metropolitana (item 4.3.4.1).

Posso usar o FGTS para comprar imóvel em outra cidade ou outro estado?

Depende de onde você trabalha e mora. Pelo item 4.11.1, o imóvel precisa ficar:

• no município da sua ocupação principal, nos vizinhos a ele ou nos da mesma região metropolitana; ou
• no município onde você comprova residência há pelo menos 1 ano, nos vizinhos ou nos da mesma região metropolitana; ou
• no município onde você mora há menos de 1 ano, ou num vizinho ou da mesma região metropolitana, se não tiver imóvel residencial em nenhum lugar do país nem financiamento ativo no SFH.

O manual fala em município, não em estado: valem os vizinhos, com divisa em comum, e os da região metropolitana definida em lei, conferidos na tabela publicada pela Caixa (item 4.3.1.3.1). Como o imóvel precisa servir de moradia para você (item 4.8.1.1), casa de praia ou imóvel para alugar não entram. Para provar 1 ano de residência, valem, por exemplo, contas em seu nome com vencimento no mesmo mês deste ano e do anterior (item 9.1.4.3).

São José dos Pinhais e Curitiba

São José dos Pinhais está na Região Metropolitana de Curitiba desde a criação dela, pela Lei Complementar nº 14/1973. Na composição de 2025 do IBGE, a região tem 29 municípios, entre eles Curitiba, Pinhais, Araucária, Colombo e Fazenda Rio Grande. Quem trabalha em Curitiba ou mora lá há pelo menos 1 ano atende, portanto, à regra de localização para comprar em São José dos Pinhais, e vice-versa. Confira a tabela da Caixa vigente na data da compra.

Qual imóvel pode ser comprado com FGTS

• Residencial urbano e para a sua moradia, o que você declara sob as penas da lei (item 4.8.1.1). Se for constatado que ele nunca foi a sua moradia, o valor é cobrado e o caso vai ao Ministério Público e à Polícia Federal (item 4.8.1.2).
• Regular no cartório: com matrícula, sem ônus que impeça a venda e financiável nas condições do SFH (itens 4.9.1 a 4.9.3); se estiver pronto, com a construção averbada (item 4.12.1).
• Dentro do teto do SFH: valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões, limite fixado pela Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025 (item 4.10.1). A avaliação, por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco ou por modelo de precificação, vale por 12 meses (itens 4.10.1.1 e 4.10.1.1.1).
• Sem FGTS nos últimos 3 anos: o imóvel não pode ter sido comprado nem construído com o fundo há menos de 3 anos (item 3.5.1); a conferência é dispensada na primeira venda feita diretamente por uma empresa, como a incorporadora (item 3.5.1.1).

Novo ou usado, tanto faz: o manual trata do imóvel concluído sem distinguir os dois; no usado, a prova de que a venda anterior não usou FGTS só é exigida se ela ocorreu há menos de 3 anos (item 3.5.1.2).

Dá para usar o FGTS como entrada, à vista ou na planta?

Dá, com regras diferentes. O FGTS entra com ou sem financiamento, dentro ou fora do SFH (item 3.2.2), e a Caixa informa que ele pode ser usado como parte do pagamento no financiamento de imóveis. A operação passa sempre por um agente financeiro, em geral o banco, ou por uma administradora de consórcio (item 3.1.3). E o FGTS não paga impostos, taxas nem demais despesas da compra (item 3.1.4), como o ITBI e as custas do cartório.

Imóvel pronto

O valor sai da sua conta e chega ao vendedor pelo banco, que só o repassa depois de receber o contrato ou a escritura registrados (itens 4.1.1 a 4.1.3); veja a diferença entre escritura e registro de imóvel. O FGTS somado ao financiamento não pode passar do menor valor entre o preço e a avaliação (item 4.1.4). Sem financiamento, o banco pode cobrar tarifa pela intermediação, com teto definido no manual (item 3.6).

Imóvel na planta

Na compra em construção, o FGTS só entra ligado a um financiamento, dentro ou fora do SFH, ou a um autofinanciamento com construtora ou incorporadora, cooperativa, companhia de habitação, consórcio ou contrato de empreitada (item 4.2.1). O valor sai da sua conta de uma vez, mas fica com o banco, que o libera à construtora conforme o cronograma da obra e o corrige pelo índice da poupança, com piso igual à remuneração do FGTS (itens 4.2.4 e 4.2.4.1); a última parcela depende da comprovação do fim da obra (item 4.2.4.1.2).

O FGTS somado ao financiamento não pode passar do menor entre a avaliação, dentro do teto do SFH, e o custo da obra com o terreno; num prédio de unidades vendidas separadamente, esse custo é o preço de compra do imóvel pronto (itens 4.2.5 e 4.2.5.1). Se a obra parar por mais de 365 dias, a operação pode ser cancelada, e o valor não repassado volta para a sua conta (itens 8.5.4.2 e 8.5.6). Veja as fases do pagamento no guia do financiamento na planta pela Caixa.

Como usar o FGTS para amortizar, quitar ou pagar parcelas

Depois da compra, o FGTS pode reduzir a dívida. As exigências para o trabalhador são parecidas: 3 anos de FGTS, nenhum outro imóvel residencial na região e nenhum financiamento ativo no SFH de outro imóvel (itens 5.1 e 6.1). Você precisa ser titular ou coobrigado do contrato, e o imóvel precisa estar registrado em seu nome (itens 5.1.2 e 5.2.1.4). Além disso:

• Financiamento aceito: no SFH, se contratado até 11/06/2021; dentro ou fora do SFH, se contratado a partir de 12/06/2021, com valor de avaliação dentro do teto do SFH na data da compra (itens 5.2.1 e 5.2.1.3).
• Mais de um financiamento: desde 09/09/2021, quem tem mais de um financiamento no SFH não pode usar o FGTS em nenhum deles (item 3.8.5).
• Parte das prestações: o FGTS paga até 80% de cada prestação, em até 12 prestações, que podem incluir até 6 atrasadas; das que ainda vão vencer, o abatimento começa pela primeira depois do pedido (itens 6.7.1, 6.7.3, 6.8.1 e 6.8.2).

O guia SAC ou Price mostra, com a conta, quanto de juros se corta ao amortizar reduzindo o prazo ou a prestação.

De quanto em quanto tempo dá para usar

• Compra: o mesmo imóvel só pode ser comprado de novo com FGTS 3 anos depois da última compra ou construção feita com o fundo (item 3.5.1).
• Amortização ou quitação: a cada 2 anos para o mesmo trabalhador; o coobrigado do contrato pode usar o FGTS dele nesse intervalo (itens 3.5.2 e 3.5.2.1).
• Parte das prestações: um novo uso só depois que terminam os 12 meses do anterior (item 3.5.3).

Passo a passo para usar o FGTS na compra

1. Veja o saldo e o tempo de FGTS. O aplicativo FGTS mostra o extrato e o saldo, segundo a Caixa, e por ele você pode autorizar o banco a consultar as suas contas por 90 dias (itens 8.1.4.1 e 8.1.4.1.1).
2. Confira os requisitos. Liste os imóveis em seu nome e no do cônjuge e veja em que cidades ficam.
3. Procure o banco ou um correspondente. Segundo a Caixa, é na análise de crédito que ela identifica as possibilidades de uso do seu FGTS.
4. Reúna os documentos do Anexo I: identidade, declaração do Imposto de Renda (ou de dispensa), as declarações pedidas no manual, como a negativa de propriedade e a de destinação para moradia, a matrícula do imóvel e a autorização de movimentação da conta.
5. Espere a avaliação. Na Caixa, um engenheiro vistoria o imóvel e define o valor de avaliação, que precisa caber no teto do SFH.
6. Assine e registre o contrato. Com FGTS, o registro é obrigatório (item 4.1.2). Na Caixa, ele deve ser providenciado em até 30 dias da assinatura, segundo o guia O que devo saber para contratar o meu financiamento?.
7. Guarde os documentos. O banco pode pedir comprovantes a qualquer tempo, mesmo depois de quitado o financiamento (item 3.1.6.1).

Para o crédito como um todo, da entrada à aprovação, leia como funciona o financiamento imobiliário.

FGTS para morar em São José dos Pinhais

Quem trabalha, ou mora há pelo menos 1 ano, em qualquer cidade da Região Metropolitana de Curitiba atende à regra de localização para comprar em São José dos Pinhais, conforme a tabela da Caixa vigente na data da compra (item 4.3.1.3.1); o resto, como o valor de avaliação, o banco confere imóvel por imóvel.

• O VERUS, em lançamento no Centro, é um Home Club de studio a 3 quartos, de 25 a 131 m², com Apoio à Produção da Caixa.
• O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar: o prédio tem 11 apartamentos de 77,10 a 129,70 m², todos com 2 vagas.

Este texto é informativo, com as regras em vigor na data da publicação, e não substitui a análise do banco nem a orientação de um profissional para o seu caso.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Caixa: Manual FGTS, utilização na moradia própria, versão 035, vigente desde 02/12/2025
• Lei nº 8.036/1990, art. 20 (Planalto, texto compilado consultado em 23/10/2026)
• Banco Central: Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025
• Lei Complementar nº 14, de 8/6/1973, art. 1º, § 6º (Planalto)
• IBGE: composição das regiões metropolitanas, situação de 2025
• Caixa: financiamento de imóveis (consultada em 23/10/2026)
• Caixa: O que devo saber para contratar o meu financiamento?, versão 15 (consultado em 23/10/2026)
• Caixa: perguntas frequentes para quem possui um contrato imobiliário (consultada em 23/10/2026)