Escritura e registro de imóvel: qual a diferença e quando cada um é necessário

Escritura e registro de imóvel não são a mesma coisa. A escritura pública é o documento em que o tabelião de notas formaliza a compra; o registro é o ato do Registro de Imóveis que lança essa compra na matrícula. Pelo Código Civil, só o registro transfere a propriedade: até ele, o vendedor continua sendo considerado o dono.

Abaixo, com os artigos de cada lei: quando a escritura é obrigatória, por que o contrato de financiamento a dispensa, a ordem dos passos, os prazos, onde consultar os custos no Paraná e quais são os cartórios de registro de imóveis de São José dos Pinhais.

Em resumo

• Escritura: lavrada no tabelionato de notas, é exigida, em regra, para imóveis de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país (Código Civil, art. 108).
• Registro: feito no Registro de Imóveis da região do imóvel, é o que transfere a propriedade (arts. 1.227 e 1.245).
• Imóvel financiado: o contrato com o banco pode ser particular, sem escritura pública, mas precisa ser registrado (Lei 4.380/1964, art. 61; Lei 9.514/1997, art. 38).
• A ordem: com escritura, certidões, ITBI, escritura e registro; no financiamento, certidões, contrato com o banco, ITBI e registro do contrato.

Escritura e registro de imóvel são a mesma coisa?

Não. São atos de cartórios diferentes, com funções diferentes:

• Escritura pública: é lavrada pelo tabelião de notas, que tem exclusividade para isso (Lei 8.935/1994, art. 7º). Tem fé pública e faz prova plena do negócio (Código Civil, art. 215), mas sozinha não transfere a propriedade.
• Registro: é feito pelo Registro de Imóveis, que registra e averba os atos que constituem, transferem ou extinguem direitos reais sobre imóveis (Lei 6.015/1973, art. 172). É o registro do título que transfere a propriedade entre vivos (Código Civil, art. 1.245).
• Matrícula: é o registro individual de cada imóvel, uma espécie de “CPF” do bem, com localização, características, donos e eventuais ônus, como descreve a cartilha do TJPR sobre registro de imóveis. Cada imóvel tem a sua (Lei 6.015/1973, art. 176).

Na matrícula também se fazem averbações, que anotam mudanças posteriores ao registro, como uma construção, a troca do nome do proprietário ou a quitação de uma dívida.

Escritura sem registro: qual o risco

Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Por isso, segundo o TJPR, a escritura sozinha não transfere a propriedade e, em regra, vale quem primeiro levou o título a registro, e não quem primeiro lavrou a escritura. O registro produz efeito desde a prenotação, quando o título é protocolado no cartório (art. 1.246).

A matrícula também protege quem compra: pela Lei 13.097/2015, art. 54, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao comprador de boa-fé, ressalvadas as exceções previstas na própria lei.

Quando a escritura pública é obrigatória

A regra está no Código Civil, art. 108: não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios que constituem, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.

O “não dispondo a lei em contrário” abre exceções. As principais, para quem compra moradia:

• Contratos do SFH: podem ser celebrados por instrumento particular, sem a exigência de escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º).
• Alienação fiduciária e crédito imobiliário: os atos e contratos da Lei 9.514/1997 podem ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38).
• Promessa de compra e venda: pode ser feita por instrumento público ou particular. Registrada e sem cláusula de arrependimento, dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (Código Civil, art. 1.417).

Imóvel financiado precisa de escritura?

Não de uma escritura separada. Na Caixa, o financiamento de imóvel pronto ou em construção é formalizado num contrato particular de compra e venda e de mútuo, segundo a cartilha do banco sobre imóveis em construção. Pelas leis acima, esse contrato dispensa a escritura pública. O registro, não.

A Lei 4.380/1964 manda registrar os contratos do SFH em até 15 dias da assinatura, obrigação que deve constar como cláusula (art. 61, § 7º). A cartilha da Caixa pede que o contrato registrado seja apresentado ao banco em até 30 dias da assinatura. As despesas desse registro são o ITBI e as custas do cartório, e o valor do vendedor é liberado com a apresentação do contrato registrado.

Em São José dos Pinhais, o contrato de financiamento é um dos documentos do pedido da guia do ITBI (Decreto nº 6.923/2025, art. 4º), como mostra o guia do ITBI em São José dos Pinhais. Para o crédito durante a obra, veja o guia do Apoio à Produção da Caixa.

Qual é a ordem: certidões, ITBI, escritura e registro

Na compra com escritura, os passos seguem esta ordem:

1. Certidões. Peça ao Registro de Imóveis a certidão de inteiro teor da matrícula, que traz todo o histórico do imóvel. Na escritura, o tabelião anota a apresentação do comprovante do ITBI, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
2. ITBI. Peça a guia na Prefeitura e pague. Em São José dos Pinhais, o tabelião não pode lavrar a escritura sem o imposto pago (Lei Complementar municipal nº 01/2003, art. 69).
3. Escritura. A escritura presencial é lavrada no tabelionato de notas que as partes escolherem, porque a escolha do tabelião é livre (Lei 8.935/1994, art. 8º). A escritura eletrônica, feita a distância, cabe ao tabelião do local do imóvel ou do domicílio do comprador, ou a qualquer tabelionato do estado, quando os dois ficam no mesmo estado (Código Nacional de Normas do CNJ, art. 302 e § 2º).
4. Registro. O título vai ao Registro de Imóveis da região do imóvel, que o protocola, analisa e registra na matrícula, ou devolve com exigências.
5. Conferência. Registrado o título, uma nova certidão da matrícula mostra a compra lançada.

Na compra financiada, a ordem muda, porque em São José dos Pinhais o pedido da guia do ITBI exige o contrato de financiamento (Decreto nº 6.923/2025, art. 4º, I, a):

1. Certidões. A certidão de inteiro teor da matrícula também é exigida nos contratos bancários, segundo o TJPR.
2. Contrato. Assinatura do contrato com o banco, que dispensa a escritura pública.
3. ITBI. Pedido da guia com o contrato de financiamento e pagamento do imposto.
4. Registro do contrato. No Registro de Imóveis da região do imóvel.

O que conferir na matrícula

Pela Lei 13.097/2015 (art. 54), a compra fica protegida contra atos anteriores, a não ser que constem da matrícula informações como:

• citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias;
• penhora ou outra constrição judicial, execução admitida ou cumprimento de sentença;
• restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou outros ônus previstos em lei;
• ação capaz de levar o proprietário à insolvência.

A mesma lei diz que, para a validade do negócio e para a boa-fé do comprador, não se exigem certidões forenses ou de distribuidores judiciais (art. 54, § 2º).

E na compra na planta?

A matrícula-mãe engloba o empreendimento inteiro; com o registro da instituição do condomínio, abrem-se as matrículas das unidades, segundo o TJPR. O contrato de compra da unidade, uma vez registrado, dá direito real oponível a terceiros (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º). Se houver patrimônio de afetação, ele é constituído por averbação no Registro de Imóveis (art. 31-B), como explica o guia do patrimônio de afetação.

Quanto tempo o cartório leva para registrar

No Registro de Imóveis, o título é protocolado e recebe um número de ordem, a prenotação, que garante prioridade sobre títulos contraditórios apresentados depois. Pela Lei 6.015/1973, os prazos são contados em dias úteis (art. 9º, § 1º):

• 5 dias para registrar, sem exigências nem pendência de pagamento, casos como a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais, a averbação de construção, o cancelamento de garantias e o título que volta, ainda dentro do prazo da prenotação, com todas as exigências cumpridas (art. 188, § 1º);
• 10 dias como prazo geral para registrar ou emitir a nota devolutiva, que aponta o que falta (art. 188);
• 20 dias de vigência da prenotação: se o título não for registrado nesse prazo porque o interessado não cumpriu as exigências, ela perde o efeito (art. 205).

As certidões do Registro de Imóveis saem, contados do pagamento, em até 4 horas, quando é a de inteiro teor da matrícula pedida em meio eletrônico, no horário de expediente e com o número da matrícula; em 1 dia, a da situação jurídica atualizada do imóvel; e em 5 dias, nos demais casos (art. 19, § 10).

Quanto custa a escritura e o registro

Os emolumentos são os valores devidos aos tabeliães e registradores pelos atos que praticam. No Paraná, segundo o TJPR, eles seguem a Lei Estadual 6.149/1970, e a tabela vigente foi estabelecida pela Lei Estadual 21.869/2023. No registro, paga o interessado que pede o ato (Lei 6.015/1973, art. 14).

Na tabela consolidada do TJPR, os atos dos tabeliães estão na Tabela XI, e os do Registro de Imóveis, na Tabela XIII. O valor varia conforme o ato, e sobre os emolumentos incidem valores que os cartórios repassam ao Estado ou ao município, como o Funrejus, destinado ao reequipamento do Judiciário. Os cartórios devem afixar a tabela em local visível e dar recibo discriminado.

• Primeiro imóvel pelo SFH: os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH têm redução de 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).
• Pagamento em duas etapas: ao apresentar o título, você pode depositar tudo ou pagar só a prenotação e o restante em até 5 dias depois da análise que concluir pela aptidão para registro (art. 206-A).
• Exame e cálculo: segundo a cartilha do TJPR, você pode pedir que o cartório examine o título e calcule os emolumentos antes do registro.

O ITBI é à parte: é imposto municipal, pago à Prefeitura, e não entra na tabela dos cartórios.

Registro de imóveis em São José dos Pinhais: qual é o seu

O registro é feito na serventia da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169). Cada Registro de Imóveis atende uma área, a circunscrição, cujos limites são definidos em leis estaduais, segundo o TJPR. Em São José dos Pinhais, o Foro Extrajudicial do TJPR lista dois:

• 1º Serviço de Registro de Imóveis do Foro Regional de São José dos Pinhais: Rua Barão do Cerro Azul, 590, Centro (dados no TJPR);
• 2º Serviço de Registro de Imóveis do Foro Regional de São José dos Pinhais: Rua Quinze de Novembro, 930, Centro (dados no TJPR).

Qual dos dois é o seu depende de onde fica o imóvel: segundo a cartilha da Caixa, o cartório aparece na matrícula ou na descrição do imóvel no contrato. Para a escritura presencial, ao contrário, o tabelionato é de livre escolha; na eletrônica, vale a regra do CNJ (art. 302). Certidões também podem ser pedidas pela internet, na central eletrônica dos registradores do Paraná indicada pelo TJPR. Para dúvidas sobre um caso concreto, o próprio cartório ou um advogado podem orientar.

No VERUS e no LIV

O VERUS, em lançamento na Rua Veríssimo Marques, 1753, no Centro, tem Apoio à Produção da Caixa. A visita é no ponto de vendas, no endereço do prédio. O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar: o prédio tem 11 apartamentos de 77,10 a 129,70 m², todos com 2 vagas.

Para comparar os caminhos da compra, leia também vale a pena comprar imóvel na planta e como funciona o financiamento imobiliário.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de um profissional para o seu caso. Prazos e regras citados são os vigentes em 23/10/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Código Civil, arts. 108, 215, 1.227, 1.245, 1.246 e 1.417
• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos (texto compilado)
• Lei 4.380/1964, art. 61 e Lei 9.514/1997, art. 38
• Lei 7.433/1985 e Lei 13.097/2015, art. 54
• Lei 8.935/1994, arts. 7º e 8º e Lei 4.591/1964, arts. 31-B e 32
• Lei Complementar nº 01/2003 de São José dos Pinhais, art. 69 e Decreto Municipal nº 6.923, de 01/12/2025, art. 4º
• CNJ: Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, Provimento nº 149/2023, texto compilado, art. 302 (consultado em 23/10/2026)
• TJPR, Foro Extrajudicial: Registro de Imóveis, cartilha de boas práticas, biênio 2023-2024, emolumentos, tabela da Lei Estadual 21.869/2023 e endereços das unidades (23/10/2026)
• Caixa: cartilha do financiamento de imóvel em construção