ITBI em São José dos Pinhais: alíquota, base de cálculo e como emitir a guia

Em São José dos Pinhais, a alíquota geral do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é de 2%. Quando o imóvel é financiado com recursos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a lei fixa 0,5% sobre o valor do financiamento. As duas regras estão no art. 62 do Código Tributário do município.

Quem paga é o comprador, antes da escritura ou, na compra financiada, antes do registro do contrato. A guia sai da Secretaria Municipal de Finanças, depois de um pedido pela internet ou no protocolo da Prefeitura. Abaixo, as regras e o passo a passo, artigo por artigo.

Em resumo

• Alíquota: 2% nas transmissões em geral e 0,5% sobre o valor financiado com recursos do SFH (Lei Complementar nº 01/2003, art. 62).
• Base de cálculo: o valor do imóvel em condições normais de mercado. O valor declarado vale, salvo prova em contrário em processo administrativo (Tema 1.113 do STJ).
• Quem paga e quando: o comprador, antes da escritura, que o tabelião não pode lavrar sem o imposto pago (art. 69), ou, na compra financiada, antes do registro do contrato (Decreto nº 6.923/2025, art. 4º, I, a; cartilha da Caixa).
• Como pedir: requerimento com a matrícula atualizada e os documentos da compra, pelo E-Protocolo ou no protocolo da Prefeitura. A guia vence em 20 dias da emissão.

O que é o ITBI e quem cobra

É o imposto municipal sobre a transmissão de imóveis entre vivos, por ato oneroso, como a compra e venda. O art. 156, II, da Constituição Federal dá aos municípios o poder de cobrá-lo, e o imposto é do município onde fica o imóvel (§ 2º, II). As regras gerais estão no Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42, alterado pela Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026.

Em São José dos Pinhais, o ITBI está nos arts. 56 a 75 do Código Tributário Municipal, a Lei Complementar nº 01/2003. Paga o adquirente, ou seja, o comprador, ou o cessionário (art. 59). Se a transmissão ocorrer sem o pagamento, o vendedor ou o cedente responde junto (art. 60).

Qual é a alíquota do ITBI em São José dos Pinhais

O art. 62, com a redação da Lei Complementar nº 31/2007, fixa:

• 0,5% sobre o valor do financiamento, quando o imóvel é financiado com recursos do SFH (incisos I e II);
• 0,5% sobre o valor do bem na primeira aquisição em conjunto do Programa de Arrendamento Residencial e no imóvel adquirido pelo Fundo Municipal de Habitação (incisos III e IV);
• 2% nas demais transmissões (inciso V).

Conferimos as alterações do código publicadas na Atoteca, o acervo oficial de leis do município, até outubro de 2026: nenhuma mudou o art. 62.

Como fica a conta

• Sem financiamento: a cada 100 do valor do imóvel, 2 de imposto.
• Parte financiada pelo SFH: a cada 100 financiados, 0,50 de imposto.
• Recursos próprios e financiamento: a lei prevê 0,5% sobre o valor financiado e 2% para as demais transmissões. A conta de cada caso vem na guia, emitida pela Prefeitura (art. 67).

Para saber se o seu financiamento é do SFH, pergunte ao banco. Pelas regras do Conselho Monetário Nacional, são do SFH os financiamentos de imóveis residenciais que seguem as condições do sistema, entre elas o valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões (Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025).

Existe isenção?

O capítulo do ITBI não traz isenção para a compra de moradia. Ele lista casos de não incidência (art. 58), como a compra pelo poder público ou por templos, partidos e instituições de educação e assistência social, para suas finalidades essenciais, e a incorporação do imóvel ao capital de empresa cuja atividade preponderante não seja a compra e venda ou a locação de imóveis, ou o arrendamento mercantil. Isenção depende de lei (art. 196), e o pedido de imunidade ou isenção é feito por requerimento à Secretaria de Finanças (Decreto nº 6.923/2025, art. 7º).

Qual é a base de cálculo do ITBI

O art. 61 do código fala no valor do negócio ou no valor venal atribuído pelo município, se este for maior. Em 24/02/2022, no Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou que:

• a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com o IPTU, que nem pode servir de piso;
• o valor declarado presume-se de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo próprio;
• o município não pode fixar antes a base com um valor de referência que ele estabeleceu de forma unilateral.

Segundo o STJ, há recurso pendente no Supremo Tribunal Federal. E a Lei Complementar nº 227/2026 levou ao CTN a definição de valor venal: o valor de venda à vista, em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar. O contribuinte pode contestar esse valor com avaliação contraditória (art. 38, §§ 1º a 3º).

Como a Prefeitura analisa o valor declarado

O procedimento está no Decreto nº 6.923, de 01/12/2025, que cita o Tema 1.113, e na Portaria nº 010/2025 da Secretaria de Finanças. O valor informado deve ser o efetivo da transação. Se ficar abaixo do de mercado e houver inconsistência nos documentos, o fisco pode abrir processo administrativo, vedado o arbitramento unilateral (decreto, art. 3º). A avaliação usa métodos da ABNT e critérios como o valor médio do metro quadrado nas transmissões do mesmo setor e o CUB como referência para a construção (portaria, art. 7º).

Se você discordar do valor

• Prazo: até 20 dias para aceitar ou contestar, contados a partir do 10º dia corrido depois do envio da notificação (portaria, art. 8º, § 5º). Sem manifestação, o imposto é lançado pelo valor apurado, com multa (§ 4º).
• Prova: laudo de avaliação pelas normas da ABNT, com grau de fundamentação 2 ou 3, de corretor com registro no CRECI e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, ou de engenheiro ou arquiteto com documento de responsabilidade técnica (art. 8º, I).
• Resultado: se o laudo cumprir os requisitos e indicar valor menor, a base passa a ser a média simples entre o valor do fisco e o do laudo (com mais de um laudo, entra o de maior valor) (§ 2º). Se o laudo não cumprir os requisitos, fica o valor do fisco (§ 1º).

Quando o ITBI é pago: na escritura ou no registro?

Pela lei municipal, o imposto é pago, em regra, até a data do ato que transmite o imóvel (art. 63), e os tabeliães não podem lavrar escrituras sem o imposto pago (art. 69). No registro, o oficial deve fiscalizar o pagamento dos impostos devidos (Lei 6.015/1973, art. 289). Quem adquire tem 90 dias, a partir da data do contrato ou de outro título da transferência, para apresentá-lo à Prefeitura, sob multa de 50% do imposto (arts. 71 e 72).

Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só se transfere com o registro. No Supremo Tribunal Federal, o Tema 1.124 discute se o ITBI incide na cessão de direitos de compra e venda, sem a transferência da propriedade pelo registro. Em agosto de 2022, o plenário reconheceu a repercussão geral sem reafirmar a jurisprudência, e o mérito ainda não foi julgado: em 22/04/2026, o processo estava concluso ao relator, ministro André Mendonça.

O projeto que deu origem à Lei Complementar nº 227/2026 previa que os municípios pudessem oferecer a antecipação opcional do imposto na escritura, com alíquota menor. O trecho foi vetado (Mensagem nº 36/2026), e o veto ainda aguardava análise do Congresso em 23/10/2026, segundo a lista de vetos em tramitação.

ITBI de imóvel na planta

Na promessa de compra e venda, a lei municipal permite pagar o imposto a qualquer tempo, dentro do prazo de pagamento do preço (art. 64). Quem antecipa paga sobre o valor da data e fica livre do imposto sobre o acréscimo de valor verificado na escritura definitiva. Se o valor cair, a diferença não é devolvida.

A devolução do imposto pago é limitada: não há restituição se a promessa for cedida ou se uma das partes exercer o direito de arrependimento sem que a escritura seja lavrada (art. 65). A lei só prevê devolução nos casos de anulação judicial definitiva, nulidade do ato e rescisão do contrato ou desfazimento da arrematação (art. 66).

Repassar a promessa de compra a outra pessoa também é tributado (art. 57, XVI), e o pedido da guia deve informar a área construída existente, mesmo que não averbada (decreto, art. 4º). Com financiamento da Caixa durante a obra, o ITBI entra nas despesas para registrar o contrato, segundo a cartilha da Caixa. Veja o guia do financiamento na planta pela Caixa.

Como pedir a guia do ITBI em São José dos Pinhais

O roteiro segue a página do ITBI da Prefeitura, atualizada em 10/02/2026, e o Decreto nº 6.923/2025 (arts. 4º e 5º):

1. Matrícula. Peça ao Registro de Imóveis a certidão de inteiro teor da matrícula, com até 90 dias. O guia de escritura e registro de imóvel explica onde pedir.
2. Requerimento. Preencha o modelo oficial: inscrição imobiliária, dados de comprador e vendedor, tipo de transmissão, áreas do imóvel, valor de mercado e se a compra é financiada.
3. Documentos. Contrato de compra e venda ou escritura com o valor efetivo e, se houver, o contrato de financiamento. A lista oficial inclui ainda o Cadastro Ambiental Rural (CAR), o mapa de localização e, para imóvel vindo de processo judicial, a carta de adjudicação, arrematação ou formal de partilha.
4. Protocolo. Pelo E-Protocolo, com assinatura eletrônica válida, ou no Protocolo da Prefeitura, na Rua Passos de Oliveira, 1.101, Centro. Quem pede por outra pessoa precisa de procuração ou autorização do comprador para essa finalidade (decreto, art. 4º, § 2º).
5. Análise. O decreto dá ao fisco 15 dias para homologar o valor e emitir a guia, pedir documentos ou abrir o processo de apuração (art. 5º). Acompanhe pela Consulta de Protocolo.
6. Pagamento. A guia vence em 20 dias da emissão. Com o comprovante, siga para a escritura ou para o registro do contrato.

Se faltar documento, o protocolo pode ser devolvido. O atendimento é da Secretaria Municipal de Finanças, nos telefones (41) 3381-6906 e 3381-6907.

O que conferir antes de pedir a guia

• Inscrição imobiliária: quem faz o pedido é que deve informá-la (requerimento, item 5.2).
• Valor: o declarado deve ser o efetivo da transação (decreto, art. 3º). Se os valores pagos não ficarem comprovados, a Prefeitura abre processo para apurar a base (portaria, art. 3º).
• Contatos: as notificações chegam pelo protocolo, pelo celular ou pelo endereço eletrônico informado, e os prazos correm a partir delas.

Para dúvidas sobre um caso concreto, procure a Secretaria Municipal de Finanças ou um advogado.

O ITBI no VERUS e no LIV

O VERUS, em lançamento na Rua Veríssimo Marques, 1753, no Centro, e o LIV, pronto para morar no Bairro São Pedro, ficam em São José dos Pinhais. Como o ITBI é do município onde está o imóvel, são estas as regras que valem na compra nesses prédios. O VERUS tem Apoio à Produção da Caixa, e a visita é no ponto de vendas, no endereço do prédio. Para entender o crédito, leia também como funciona o financiamento imobiliário.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 23/10/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Prefeitura de São José dos Pinhais: página do ITBI (10/02/2026), requerimento da guia e E-Protocolo
• Decreto Municipal nº 6.923, de 01/12/2025 e Portaria nº 010/2025-SEMFI, de 16/12/2025
• Lei Complementar nº 01/2003, Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº 31/2007 e Atoteca (consultada em 23/10/2026)
• Constituição Federal, art. 156 e Código Tributário Nacional, arts. 35 a 42
• Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026, Mensagem de veto nº 36/2026 e vetos em tramitação no Congresso (23/10/2026)
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (24/02/2022)
• STF: Tema 1.124 (andamento até 22/04/2026)
• Código Civil, art. 1.245 e Lei 6.015/1973, art. 289
• Banco Central: Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025
• Caixa: cartilha do financiamento de imóvel em construção