Entrada de apartamento na planta: quanto é e como parcelar

A entrada de um apartamento na planta é a parte do preço que o banco não financia: você paga com recursos próprios e, se tiver direito, com o FGTS. Na planta, ela pode ser dividida em sinal, parcelas mensais e reforços durante a obra. O saldo é financiado na entrega das chaves ou, com o Apoio à Produção da Caixa, ainda durante a obra.

O valor da entrada não é fixado em lei. Ele depende de quanto o banco aceita financiar e da tabela de pagamento da incorporadora. Abaixo, o modelo em percentuais, com as regras publicadas pela Caixa e a Lei 4.591/1964, que rege as incorporações. Para o crédito em si, veja o guia do financiamento na planta.

Em resumo

• Para a Caixa, a entrada é o percentual do valor do imóvel pago com recursos próprios ou com o FGTS; o financiamento é a diferença.
• A Caixa informa cota de financiamento de até 90%, conforme a modalidade, a origem dos recursos e o sistema de amortização. Com ela, a entrada é de pelo menos 10% do valor do imóvel.
• Na planta, a entrada pode ser parcelada: sinal na assinatura, parcelas mensais e reforços durante a obra, corrigidos pelo índice do contrato.
• O contrato começa por um quadro-resumo com o preço total, o valor e o percentual da entrada, as parcelas com os vencimentos e os índices de correção (Lei 4.591/1964, art. 35-A).
• O FGTS pode pagar parte da entrada, ligado a um financiamento. O ITBI e o cartório ficam fora dele e pedem uma reserva à parte.

O que é a entrada de um apartamento na planta?

Nas perguntas frequentes da Caixa, a conta cabe numa linha: valor do imóvel = entrada + financiamento. A entrada é o percentual do valor do imóvel que o comprador paga com recursos próprios ou com o saldo do FGTS. O financiamento é a diferença, e o banco libera esse valor ao vendedor depois que o contrato é registrado no Registro de Imóveis.

Um detalhe muda a conta: para a Caixa, o valor do imóvel é o menor entre o preço do contrato e o valor da avaliação feita pelo engenheiro do banco. Se a avaliação vier abaixo do preço, a diferença entra na sua parte. Por isso vale fazer a simulação e a avaliação cedo, antes de fechar a tabela de pagamento.

Na compra na planta, a entrada tem uma vantagem prática: ela pode ser paga aos poucos, enquanto o prédio é construído. Quem recebe essas parcelas é a incorporadora; o banco entra com o saldo.

Quanto de entrada é preciso para comprar apartamento na planta?

Depende de quanto o banco financia. A Caixa informa que a cota de financiamento é de até 90%, a depender da modalidade, da origem dos recursos e do sistema de amortização, SAC ou Price. Então, numa compra financiada pela Caixa, a entrada é de pelo menos 10% do valor do imóvel e pode ser maior conforme a linha de crédito.

Três pontos pesam na conta:

• A renda. Na página de financiamento de imóveis, a Caixa informa que a parcela pode ser de até 30% da renda familiar bruta. Se a parcela que cabe na sua renda for menor que a do financiamento máximo, o banco financia menos, e a entrada cresce.
• A avaliação. O percentual financiado incide sobre o menor valor entre o preço e a avaliação do imóvel.
• A linha e o sistema. A cota varia com a modalidade, com a origem dos recursos (no Apoio à Produção, a Caixa cita FGTS, SBPE e recursos livres) e com o sistema de amortização escolhido.

Exemplo em percentuais

Um exemplo hipotético, só para mostrar a conta (não é condição de nenhum empreendimento): o banco aprova o financiamento de 80% do valor do imóvel, e a entrada de 20% é dividida ao longo da obra.

Somando sinal, mensais e reforços, a entrada é de 20%. Com uma cota menor, o saldo financiado cai e a entrada sobe na mesma medida; com FGTS, parte desses 20% pode vir do Fundo. No imóvel pronto, a entrada é paga de uma vez, na compra; o guia na planta ou pronto compara os dois caminhos.

Como funciona a entrada parcelada na planta?

A divisão vem na tabela de pagamento da incorporadora e, depois, no contrato. A tabela pode combinar estas partes:

Sinal

É o primeiro pagamento, feito na assinatura. Pelo Código Civil, art. 417, o sinal dado na conclusão do contrato é computado no pagamento quando o contrato é cumprido. Ou seja, ele já é parte do preço, e não um valor a mais.

Parcelas mensais

São as parcelas pagas à incorporadora enquanto a obra avança. O número, o valor e o vencimento de cada uma vêm no quadro-resumo do contrato (art. 35-A, IV). Durante a obra, o saldo devido à incorporadora pode ser corrigido por um índice da construção, como o INCC. O quadro-resumo diz qual índice vale e em que período (art. 35-A, V).

Reforços ou intermediárias

São parcelas maiores, em datas combinadas, por exemplo uma vez por ano. Elas reduzem o valor das mensais e podem coincidir com os meses em que você recebe mais, como o do décimo terceiro ou o das férias. Vale combinar as datas pensando no seu calendário de renda.

Saldo: nas chaves ou durante a obra

No fim vem o saldo, a maior parte do preço. Na compra feita só com a incorporadora, você quita o saldo na entrega, com recursos próprios ou com um financiamento contratado nessa hora; o quadro-resumo informa o prazo para essa quitação depois do habite-se (art. 35-A, IX).

Com o Apoio à Produção da Caixa, o financiamento pode ser assinado durante a obra. Segundo a Caixa, as unidades podem ser financiadas aos compradores a partir de qualquer percentual de obra executada, e o banco libera o dinheiro à construtora conforme a obra avança. Até as chaves, você paga ao banco os juros de obra.

Qual é a entrada mínima de um apartamento na planta?

A Lei 4.591/1964 não fixa um percentual mínimo de entrada para a compra na planta. O que ela exige é clareza: o contrato deve mostrar o valor da entrada, a forma de pagamento, o valor pago à vista e os percentuais sobre o valor total (art. 35-A, II).

Na prática, a entrada mínima resulta de duas contas. A do banco define quanto ele financia: na Caixa, até 90% do valor do imóvel, conforme a linha. A da incorporadora define como a parte não financiada se distribui até as chaves. Por isso a mesma unidade pode ter entradas diferentes para compradores com rendas e linhas de crédito diferentes.

Apartamento na planta: quando começa a pagar?

O primeiro pagamento é o sinal, na assinatura do contrato com a incorporadora. As mensais e os reforços seguem as datas que o quadro-resumo informa.

Se houver financiamento pelo Apoio à Produção, entra um segundo calendário. Pela cartilha da Caixa sobre imóveis em construção, o pagamento ao banco começa no mês seguinte à assinatura do financiamento, com os juros de obra, que na fase de construção são debitados automaticamente da sua conta. A amortização da dívida começa depois que a obra é concluída e legalizada.

Junte os dois calendários numa planilha só, mês a mês. Assim você vê quanto sai do orçamento em cada fase da obra e onde cabem os reforços.

Dá para comprar apartamento na planta sem entrada?

A parte que o banco não financia sempre existe; o que muda é a forma de pagá-la. Quando aparecer "sem entrada" ou "entrada facilitada", pergunte como essa parte será paga. Os caminhos são estes:

• Diluída na obra: em vez de um sinal alto, a parte não financiada é distribuída em mensais e reforços até as chaves.
• Com o FGTS: o saldo do Fundo pode pagar parte da entrada, se você e o financiamento cumprirem as regras.
• Com mais meses até as chaves: quanto mais meses houver até a entrega, mais parcelas para distribuir a entrada.

Em todos os casos, o total da entrada continua o mesmo; muda o ritmo. Compare o valor de cada parcela com a sua renda antes de assinar.

Dá para usar o FGTS na entrada do apartamento na planta?

Dá, com regras. A Caixa informa que cada comprador pode usar o seu FGTS para pagar parte do imóvel na entrada ou durante o financiamento, desde que os compradores e o financiamento estejam enquadrados nas regras do Fundo, entre elas a soma de pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS.

Na compra em construção, o manual do FGTS para moradia própria exige que o uso esteja ligado a um financiamento ou a um autofinanciamento com a construtora ou incorporadora (item 4.2.1). O valor sai da sua conta, fica com o agente financeiro e é liberado à construtora conforme o cronograma da obra (item 4.2.4.1). E o FGTS não paga impostos nem taxas da compra (item 3.1.4). O guia do FGTS para comprar imóvel detalha quem pode usar e como.

O que o quadro-resumo do contrato mostra sobre a entrada

Desde a Lei 13.786/2018, os contratos de compra de unidade em incorporação começam por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Para a entrada, estes itens são os que importam:

• o preço total do imóvel (inciso I);
• o valor da entrada, a forma de pagamento, o valor pago à vista e os percentuais sobre o total (inciso II);
• a forma de pagamento do preço, com os valores e os vencimentos das parcelas (inciso IV);
• os índices de correção e o período de cada um, quando houver mais de um (inciso V);
• as taxas de juros, se houver, e o sistema de amortização (inciso VII);
• o prazo para quitar o saldo depois do habite-se (inciso IX);
• o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório (inciso XI).

Com o quadro-resumo em mãos, refaça a conta em percentuais: some sinal, mensais e reforços e confira se o resultado bate com a entrada informada.

Como se organizar para a entrada: passo a passo

1. Simule o crédito antes de escolher a unidade. A simulação mostra quanto o banco financia com a sua renda e, por diferença, a entrada.
2. Peça a tabela em percentuais. Sinal, mensais, reforços e saldo, cada um como parte do preço.
3. Confira o índice. Veja qual índice corrige as parcelas durante a obra e como ele entra na conta.
4. Some o FGTS, se puder usar. Ele reduz o que sai do seu bolso na entrada.
5. Separe os custos da compra. O ITBI e o registro em cartório são pagos à parte. Veja quando cada imposto é devido em imóvel na planta paga IPTU e ITBI e as alíquotas no guia do ITBI em São José dos Pinhais.
6. Monte o calendário. Junte as parcelas da incorporadora e, se houver financiamento durante a obra, os juros de obra.

Entrada na planta no VERUS

O VERUS é o lançamento na planta da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais: 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m², entre studios, 2 e 3 quartos, com um Home Club de mais de 20 áreas de lazer. A obra do VERUS tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco.

A visita é no ponto de vendas, onde você conhece o projeto e tira as dúvidas sobre as etapas da compra. Leve a sua simulação de crédito: com ela, a conversa sobre a entrada fica mais objetiva.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a análise de crédito do banco. As regras citadas são as publicadas pela Caixa e as previstas na legislação em 03/11/2026; o exemplo em percentuais é hipotético.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Caixa: perguntas frequentes sobre novos financiamentos (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: financiamento de imóveis (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: Apoio à Produção (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: cartilha sobre o financiamento de imóvel em construção (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: manual do FGTS para moradia própria, versão 35, vigente desde 02/12/2025 (consultado em 03/11/2026)
• Lei nº 4.591/1964, art. 35-A (Planalto, consultada em 03/11/2026)
• Lei nº 13.786/2018 (Planalto, consultada em 03/11/2026)
• Código Civil, art. 417 (Planalto, consultado em 03/11/2026)