Imóvel na planta paga IPTU e ITBI? Quando e quem paga

Paga os dois, em momentos diferentes. O ITBI é pago uma vez, pelo comprador, para registrar a compra: no registro do contrato de financiamento ou da escritura definitiva. O IPTU, durante a obra, é cobrado sobre o terreno do prédio. Depois do habite-se, cada apartamento ganha lançamento próprio, e o imposto passa ao comprador, em regra, quando ele recebe as chaves.

Este guia trata do quando e do quem. As alíquotas, a base de cálculo e o pedido da guia estão no guia do ITBI em São José dos Pinhais. Aqui, as regras são as do Código Tributário Nacional, do Código Tributário de São José dos Pinhais e da Lei 4.591/1964, que rege as incorporações.

Em resumo

• ITBI: devido uma vez, pelo comprador, antes do registro da compra. O tabelião não lavra a escritura sem o imposto pago.
• IPTU na obra: em São José dos Pinhais, o imóvel com edificação em andamento é tratado como terreno para o imposto (Código Tributário Municipal, art. 6º).
• IPTU depois da obra: com o habite-se e a atualização do cadastro, cada unidade passa a ter lançamento próprio (art. 22).
• Quem paga: a lei permite cobrar tanto o dono quanto o possuidor (CTN, art. 34). Entre comprador e incorporadora, vale o contrato, e a jurisprudência liga a responsabilidade do comprador à entrega das chaves.
• Depois das chaves: atualize o nome do contribuinte na Prefeitura, com a matrícula, a escritura ou o contrato de compra.

Imóvel na planta paga IPTU e ITBI? A resposta em uma tabela

A seguir, cada linha em detalhe, com o caminho do apartamento desde a obra até o primeiro carnê no seu nome.

Imóvel na planta paga IPTU durante a obra?

Paga, mas como terreno. O IPTU incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel urbano (Código Tributário Nacional, art. 32). Em São José dos Pinhais, o Código Tributário Municipal classifica como terreno o imóvel com edificação em andamento (art. 6º, § 1º, II). Enquanto o prédio está em obra, o imposto é calculado sobre o terreno, pelo valor venal (arts. 11 e 12).

O lançamento sai em nome de quem consta no cadastro imobiliário (art. 23). Quando há promessa de compra e venda, a lei municipal permite lançar o imposto em nome do vendedor, do comprador ou dos dois, que respondem juntos pelo pagamento (art. 23, § 1º). Quem paga cada período, entre você e a incorporadora, é o que o contrato define, como mostra a seção seguinte.

Quem paga o IPTU do imóvel na planta?

Para a Prefeitura, contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (CTN, art. 34; Código Tributário Municipal, art. 10). No Tema 122, o Superior Tribunal de Justiça fixou que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor são contribuintes e que cabe à lei municipal definir quem responde pelo imposto.

Entre comprador e incorporadora, vale o contrato, e o marco que a jurisprudência usa é a posse. Numa página que reúne decisões sobre o tema, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios registra o entendimento de que, na compra na planta, as despesas da unidade, incluindo taxas de condomínio e impostos, ficam com a incorporadora até o comprador receber as chaves. A mesma página mostra que as partes podem combinar outra divisão no contrato.

Por isso, leia a cláusula do IPTU antes de assinar: ela diz a partir de quando o imposto da unidade passa a ser seu.

Quando o IPTU passa a ser do comprador?

O caminho tem quatro passos:

1. Habite-se. Terminada a obra, pede-se à Prefeitura o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), conhecido como habite-se, que atesta que a edificação está apta para uso, segundo a Prefeitura de São José dos Pinhais.
2. Averbação da construção. Com o habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula do terreno, em correspondência às frações ideais de cada unidade (Lei 4.591/1964, art. 44).
3. Cadastro de cada unidade. O Código Tributário Municipal pede a atualização do cadastro em até 20 dias da conclusão da construção e da aquisição do imóvel (art. 19, § 3º). O lançamento é anual, com fato gerador no primeiro dia de cada ano, e distinto para cada unidade independente (art. 22). No condomínio, ele sai em nome do proprietário ou do possuidor da unidade autônoma (art. 23, § 3º, II).
4. Entrega das chaves. Com a posse, o IPTU da unidade passa a ser seu, salvo outra regra no contrato. É também a hora da vistoria do apartamento novo.

Depois das chaves, peça a alteração do nome do contribuinte à Secretaria Municipal de Finanças. A página do IPTU da Prefeitura lista os documentos: matrícula atualizada e escritura pública ou contrato particular de compra e venda. O prazo informado é de até 10 dias, e o pedido pode ser feito pelo protocolo digital ou no Protocolo Geral da Prefeitura.

IPTU em São José dos Pinhais: vencimento e desconto

Em 2026, a Prefeitura deu 10% de desconto no pagamento à vista do IPTU. A cota única venceu em 12 de março, mesma data da primeira de até dez parcelas mensais, segundo a Secretaria Municipal de Finanças. A distribuição dos carnês estava prevista para a primeira dezena de fevereiro, e a Prefeitura orienta conferir neles a identificação do imóvel, o endereço e o valor venal. O primeiro carnê da sua unidade é o momento certo para essa conferência.

Imóvel na planta paga ITBI? Quando?

Paga, uma vez. O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel, e quem paga é o comprador (Código Tributário Municipal, art. 59). Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade só passa para o seu nome com o registro do título no Registro de Imóveis, e o imposto é pago antes desse passo. Em São José dos Pinhais, ele é pago até a data do ato que transmite o imóvel, e o tabelião não lavra escritura sem o imposto pago (arts. 63 e 69).

Na compra na planta, o momento depende do caminho:

• Com financiamento durante a obra. No Apoio à Produção da Caixa, o ITBI entra nas despesas para registrar o contrato de financiamento, que deve ser apresentado registrado ao banco em até 30 dias da assinatura, segundo a cartilha da Caixa sobre imóveis em construção. O guia do financiamento na planta mostra cada fase.
• Sem financiamento durante a obra. O imposto é pago quando o título que transfere a unidade vai a registro: a escritura definitiva, depois da quitação, ou o contrato do financiamento assinado nas chaves.
• Antecipado, na promessa. A lei de São José dos Pinhais permite pagar o imposto a qualquer tempo dentro do prazo de pagamento do preço; quem antecipa paga sobre o valor do imóvel na data (art. 64).

O FGTS não paga impostos da compra (manual do FGTS para moradia própria, item 3.1.4), então o ITBI pede uma reserva à parte, além da entrada de apartamento na planta.

Imóvel na planta tem matrícula?

Tem a matrícula do terreno, e é nela que a incorporação aparece. A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 32), e o quadro-resumo do contrato traz o número desse registro, a matrícula e o cartório (art. 35-A, XI).

Desde a Lei 14.382/2022, o registro do memorial e o da instituição do condomínio sobre as frações ideais formam um ato só (art. 32, § 15). A lei também permite abrir uma matrícula para cada fração ideal que corresponderá a uma unidade, depois do registro da incorporação (Lei 6.015/1973, art. 237-A, § 4º). Até a averbação da conclusão da obra, os atos do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados, sem custo adicional, nas matrículas das unidades já abertas (art. 237-A).

Para o comprador, o ponto principal é este: o contrato de compra da unidade é irretratável e, uma vez registrado, dá direito real oponível a terceiros (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º).

Imóvel na planta tem escritura? E o registro em cartório?

A escritura definitiva vem no fim. Antes dela, você assina com a incorporadora um contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda, que começa pelo quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Registrada, a promessa dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel e o direito de exigir a escritura definitiva (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

Com financiamento bancário, o contrato particular assinado com o banco dispensa a escritura pública (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º; Lei 9.514/1997, art. 38), e é ele que vai a registro, com o ITBI e as custas do cartório pagos. A diferença entre os dois atos está no guia de escritura e registro.

O que conferir no contrato e na entrega

• a cláusula que diz a partir de quando o IPTU e o condomínio da unidade passam a ser seus;
• em que momento o contrato será registrado e o ITBI, pago;
• o número do registro da incorporação e a matrícula, no quadro-resumo;
• na entrega, se o habite-se já foi emitido;
• depois das chaves, o nome no cadastro do IPTU e os dados do primeiro carnê.

IPTU e ITBI no VERUS

O VERUS é o lançamento na planta da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais, com 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m². Como o prédio fica em São José dos Pinhais, são as regras municipais deste guia que valem na compra. A obra do VERUS tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco, e a visita é no ponto de vendas, onde você tira as dúvidas sobre as etapas da compra.

Depois das chaves, o calendário e a guia estão em IPTU de São José dos Pinhais.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação da Prefeitura ou de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Código Tributário Nacional, arts. 32 a 34 (Planalto, consultado em 03/11/2026)
• São José dos Pinhais: Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº 01/2003, arts. 5º a 23 e 59 a 69 (Atoteca, consultado em 03/11/2026)
• Prefeitura de São José dos Pinhais: página do IPTU (consultada em 03/11/2026)
• Prefeitura de São José dos Pinhais: IPTU 2026, desconto e vencimentos (08/01/2026, consultada em 03/11/2026)
• Prefeitura de São José dos Pinhais: como construir de forma regular, alvará e habite-se (24/04/2026, consultada em 03/11/2026)
• STJ: Tema Repetitivo 122 (consultado em 03/11/2026)
• TJDFT: jurisprudência em temas, impostos e condomínio de imóvel novo e entrega das chaves (consultada em 03/11/2026)
• Lei nº 4.591/1964, arts. 32, 35-A e 44 (Planalto, consultada em 03/11/2026)
• Lei nº 6.015/1973, art. 237-A (Planalto, consultada em 03/11/2026)
• Código Civil, arts. 1.245, 1.417 e 1.418 (Planalto, consultado em 03/11/2026)
• Lei nº 4.380/1964, art. 61 (Planalto, consultada em 03/11/2026) e Lei nº 9.514/1997, art. 38 (Planalto, consultada em 03/11/2026)
• Caixa: cartilha sobre o financiamento de imóvel em construção (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: manual do FGTS para moradia própria, versão 35, vigente desde 02/12/2025 (consultado em 03/11/2026)