Vistoria do apartamento novo: o que conferir na entrega das chaves

A vistoria do apartamento novo é a conferência que você faz antes de receber as chaves, para ver se o imóvel foi entregue como prometido e sem defeitos à vista. Leve a planta, o memorial descritivo e o contrato, teste tudo o que abre, liga e escoa, meça os cômodos e anote cada problema, com foto, no termo de vistoria.

Este guia traz o roteiro por sistema e por cômodo, mostra como registrar o que você encontrar e explica os prazos que o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Código Civil e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) dão para reclamar depois.

Em resumo

• O que levar: contrato, planta, memorial descritivo, trena, lanterna e um carregador de celular para testar as tomadas.
• O que fazer: testar portas, janelas, torneiras, ralos e tomadas, medir os cômodos e anotar tudo, com foto, no termo de vistoria.
• Prazo para reclamar: pelo CDC, 90 dias para o defeito aparente, contados da entrega, e 90 dias para o oculto, contados de quando ele aparece.
• Ajuda técnica: se você contratar um engenheiro, o serviço deve ter ART; se contratar um arquiteto, RRT.

Quando acontece a vistoria e o que levar

Em geral, a vistoria acontece no fim da obra, antes da entrega das chaves, em data combinada com a incorporadora. Prefira a luz do dia e reserve tempo. Vale perguntar se o habite-se já saiu. Depois dele, cabe ao incorporador averbar a construção no Registro de Imóveis (Lei 4.591/1964, art. 44).

O que levar:

• Contrato e quadro-resumo, para conferir o que foi comprado.
• Projeto e memorial descritivo. O projeto aprovado e o memorial descritivo, com as especificações da obra, fazem parte do memorial de incorporação. O Registro de Imóveis fornece certidão ou cópia desses documentos a quem pedir (Lei 4.591/1964, art. 32, alíneas d e g, e § 4º).
• Material de teste: trena, lanterna, carregador de celular ou testador de tomada, uma garrafa de água para os ralos, fita adesiva colorida para marcar defeitos e o celular para as fotos.

Na entrega, peça o termo de garantia e o manual. Quando a construtora dá garantia por escrito, o CDC manda entregar o termo no ato do fornecimento, com manual de instrução, de instalação e uso em linguagem didática (art. 50, parágrafo único).

O que verificar na vistoria: roteiro por sistema

Siga a mesma ordem em todos os cômodos, de cima para baixo, para nada ficar para trás.

Tetos, paredes e pisos

• Fissuras, trincas, manchas de umidade, bolhas e descascamento. Com a lanterna rente à parede, as ondulações aparecem.
• Peças de piso ou de parede trincadas, lascadas ou soltas. Bata de leve e ouça se há som oco.
• Rejunte completo, rodapés e soleiras firmes.
• Caimento para o ralo na área do chuveiro, na área de serviço e na varanda: jogue água e veja se ela escoa sem empoçar.

Portas e janelas

• Abra e feche cada uma. Nada pode raspar, travar ou ficar com folga.
• Fechaduras, chaves e trincos funcionando, vidros sem trincas ou riscos e borrachas de vedação inteiras.
• Trilhos limpos, furos de drenagem das janelas desobstruídos e guarda-corpo da varanda firme.

Água, esgoto e ralos

• Abra torneiras e chuveiro e observe a vazão. Se houver aquecimento, teste a água quente.
• Dê descarga e veja se o vaso está firme e sem vazamento na base.
• Com a água aberta, olhe embaixo das pias e do tanque à procura de gotejamento.
• Jogue água em cada ralo: ela deve descer rápido, sem voltar e sem cheiro. Abra e feche os registros.

Eletricidade, gás e comunicação

• Teste cada tomada e cada interruptor. O carregador de celular serve de teste simples.
• No quadro de distribuição, veja se os disjuntores estão identificados.
• Confira campainha, interfone, pontos de luz, de TV e de internet e as tomadas especiais do projeto, como as do chuveiro, do forno ou do ar-condicionado. Se houver gás, localize o ponto e o registro.

Medidas e acabamentos

• Meça os cômodos e compare com a planta. Para o STJ, a metragem diferente da contratada é vício aparente, que se verifica com a simples medição, e, por precaução, o comprador deve medir assim que receber o imóvel (Informativo 693). No mesmo julgado, para a metragem menor na venda por medida (quando o preço foi fixado por medida ou a área foi determinada no contrato), o STJ aplicou o prazo de um ano do Código Civil para pedir o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento do preço. Esse prazo conta do registro do título ou, se a posse atrasar por culpa do vendedor, da imissão na posse, isto é, de quando você recebe a posse (Código Civil, art. 501 e parágrafo único).
• Confira se pisos, louças, metais, bancadas e esquadrias são os descritos no memorial.
• Na vaga e no depósito, se houver, número, localização e tamanho devem bater com o contrato. Para entender o que cada metragem mede, veja o guia de área privativa, útil e total.

Roteiro por cômodo

• Cozinha e área de serviço: pontos de água e esgoto da pia e da máquina de lavar, tanque, tomadas dos eletrodomésticos e ponto de gás.
• Banheiros: caimento da área do chuveiro, rejunte, descarga, bancada e cuba firmes, ventilação pela janela ou pelo exaustor e nenhuma mancha no teto.
• Varanda: caimento, ralo, guarda-corpo e porta de acesso bem vedada.
• Vaga e depósito: número e localização iguais aos do contrato, medidas, iluminação e acesso.
• Áreas comuns: o que você notar na entrada do prédio, nos corredores e na garagem, comunique por escrito à incorporadora.

Como registrar o que você encontrar

Uma anotação bem feita é a sua prova. Faça assim:

1. Anote no termo de vistoria cada item: o cômodo, o ponto exato e o problema. Se o espaço não bastar, anexe uma folha assinada pelos dois lados.
2. Fotografe e filme cada defeito de perto e de longe, com a fita adesiva marcando o lugar.
3. Fique com uma cópia do termo assinado, com a lista de pendências.
4. Reclame por escrito do que aparecer depois, por um meio que deixe comprovante. A reclamação comprovada feita ao fornecedor suspende o prazo para reclamar até a resposta negativa, que precisa ser inequívoca (CDC, art. 26, § 2º, I).
5. Combine o reparo por escrito e faça nova vistoria depois. Pela regra geral do CDC, o fornecedor tem até 30 dias para sanar o vício. Se não sanar, você pode exigir, à sua escolha, a troca por produto da mesma espécie, a devolução do valor pago, corrigido, ou o abatimento proporcional do preço (art. 18, § 1º).

Se o problema for grave a ponto de impedir o uso do apartamento, procure um advogado antes de assinar o termo.

Quais são os prazos para reclamar depois da entrega

Receber as chaves não encerra a responsabilidade de quem vendeu e construiu. Na compra de imóvel na planta ou em construção, a responsabilidade do fornecedor por vícios aparentes não cessa no recebimento, afirmou o STJ (REsp 1.721.694, julgado em 03/09/2019). Os prazos principais:

• Defeito aparente ou de fácil constatação: 90 dias, contados da entrega efetiva (CDC, art. 26, II e § 1º). O STJ aplica esse prazo ao imóvel comprado pelo consumidor (REsp 1.721.694).
• Defeito oculto: também 90 dias, mas contados do momento em que o defeito fica evidente (CDC, art. 26, § 3º).
• Solidez e segurança: pelo Código Civil, na empreitada de edifícios, quem fornece os materiais e executa a obra responde por cinco anos, prazo que não pode ser reduzido, pela solidez e segurança do trabalho. Quem encomendou a obra perde esse direito se não entrar com a ação nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício (art. 618). Para o STJ, os cinco anos são prazo de garantia, e não de prescrição ou de decadência (Informativo 620).
• Indenização: o pedido de indenização por danos materiais causados por vícios do imóvel prescreve no prazo geral de dez anos do Código Civil (art. 205), segundo o STJ no mesmo informativo.
• Dano causado pelo defeito: se o defeito do produto causar um dano, o prazo para pedir reparação é de cinco anos, contados de quando você souber do dano e de quem o causou (CDC, art. 27).

O STJ também registrou que, na relação de consumo, o comprador fica resguardado de vícios na obra mesmo que eles surjam depois dos cinco anos: em princípio, quando o defeito oculto aparecer, ele tem 90 dias para reclamar (Informativo 620). E a garantia que a construtora dá por escrito é complementar à da lei, não a substitui (CDC, art. 50).

O que dizem as normas da ABNT

Quatro normas da ABNT tratam de garantia, desempenho, manual e manutenção. O catálogo da ABNT mostra o título, o objetivo e a situação de cada uma; o texto completo é vendido. Em 23/10/2026, todas estavam em vigor:

• NBR 17170:2022, Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes: orienta o incorporador, o construtor ou o prestador de serviços de construção a estabelecer as condições e os prazos de garantia tecnicamente recomendados.
• NBR 15575-1:2025, Edificações habitacionais — Desempenho: estabelece requisitos e critérios de desempenho para os prédios residenciais, como um todo e por sistema.
• NBR 14037:2024: fixa os requisitos mínimos do conteúdo do manual de uso, operação e manutenção que o construtor ou o incorporador elabora e entrega.
• NBR 5674:2024: trata da gestão da manutenção, para preservar as características originais do prédio e prevenir a perda de desempenho.

O CDC dá peso a essas normas: é proibido colocar no mercado produto em desacordo com as normas dos órgãos oficiais ou, se não houver normas específicas, com as da ABNT (art. 39, VIII). Leia também o termo de garantia: ele deve esclarecer em que consiste a garantia, a forma, o prazo e o lugar para exercê-la e os ônus que cabem a você (art. 50, parágrafo único).

A vistoria precisa de engenheiro ou de ART?

Você pode fazer a vistoria com este roteiro. Se quiser um olhar técnico, a lei inclui vistorias, perícias e pareceres entre as atividades do engenheiro (Lei 5.194/1966, art. 7º, c) e vistoria, laudo e parecer técnico entre as do arquiteto (Lei 12.378/2010, art. 2º, VI).

Com engenheiro, entra a ART: todo contrato, escrito ou verbal, de serviço profissional de engenharia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica, que define os responsáveis técnicos (Lei 6.496/1977, arts. 1º e 2º). Segundo o Confea, ela deve ser registrada no Crea antes do início do serviço, e profissional e contratante devem guardar as vias assinadas. Com arquiteto, o registro é o RRT, feito no CAU (Lei 12.378/2010, arts. 45 a 47); ele comprova que o serviço tem um responsável habilitado e em situação regular, explica o CAU.

Ao contratar, combine:

• um laudo por escrito, com fotos e a localização de cada defeito;
• o número da ART ou do RRT do serviço;
• a conferência do registro do profissional: o Crea-PR tem consulta pública de profissionais registrados, e o CAU, a busca Ache um Arquiteto.

Apartamento pronto: o roteiro vale antes de comprar

Quem compra um imóvel pronto pode usar o mesmo roteiro já na visita, antes de assinar. O LIV, no Bairro São Pedro, em São José dos Pinhais, está pronto para morar: o prédio tem 11 apartamentos de 77,10 a 129,70 m², todos com 2 vagas, em frente ao Hospital e Maternidade São José dos Pinhais.

Se você está comprando na planta, guarde este guia para o fim da obra e leia também vale a pena comprar imóvel na planta. Depois das chaves, o passo seguinte é a escritura e o registro do imóvel.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato e do manual do proprietário nem a orientação de um profissional para o seu caso.

Fontes

Páginas consultadas em 23/10/2026.

• Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), arts. 18, 26, 27, 39 e 50, texto compilado no Planalto
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 205, 501 e 618, texto compilado no Planalto
• Lei nº 4.591/1964, arts. 32 e 44
• Lei nº 6.496/1977, que institui a ART
• Lei nº 5.194/1966, art. 7º
• Lei nº 12.378/2010, arts. 2º e 45 a 47
• STJ, REsp 1.721.694 (julgado em 03/09/2019)
• STJ, Informativo de Jurisprudência nº 620, de 23/03/2018: REsp 1.534.831, julgado em 20/02/2018
• STJ, Informativo de Jurisprudência nº 693, de 26/04/2021: REsp 1.890.327, julgado em 20/04/2021
• ABNT Catálogo: NBR 17170:2022, NBR 15575-1:2025, NBR 14037:2024 e NBR 5674:2024
• Confea: Anotação de Responsabilidade Técnica
• CAU/BR: perguntas frequentes sobre o RRT (atualizada em 10/08/2023)
• Crea-PR: consultar empresas e profissionais registrados
• CAU/BR: Ache um Arquiteto