Como declarar imóvel na planta no Imposto de Renda 2027

Imóvel na planta se declara na ficha Bens e Direitos desde o ano em que você assina o contrato, no grupo Bens Imóveis, com o tipo do imóvel, como Apartamento. O valor é só o que você pagou até 31 de dezembro: entrada, parcelas e correção. A cada ano, some o que pagou. O saldo do financiamento bancário não vai em Dívidas e Ônus Reais.

Este guia segue as regras da declaração de 2026, do Perguntas e Respostas IRPF 2026, o mais recente que a Receita Federal publicou. As regras da declaração de 2027, sobre o que você pagou em 2026, saem no início do ano; quando forem publicadas, confira se algo mudou.

Em resumo

• Precisa declarar? Sim, se você é obrigado a entregar a declaração. Para a Receita, o contrato com a incorporadora já configura a compra, mesmo antes de qualquer pagamento.
• Onde: Bens e Direitos, grupo Bens Imóveis, no tipo do bem (Apartamento, Casa, Sala ou Conjunto). Não existe um código só para imóvel na planta.
• Quanto: o que você pagou até 31 de dezembro, somado ano a ano. Nada de valor de mercado.
• FGTS: entra no total pago e também em Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
• Financiamento: some só o que pagou ao banco; o saldo devedor não vai em Dívidas e Ônus Reais.
• ITBI, escritura e registro: podem entrar no custo, com comprovante, no ano em que forem pagos.
• Chaves: o item continua o mesmo; atualize a descrição e siga somando as parcelas.

Imóvel na planta precisa declarar no Imposto de Renda?

Precisa, se você é obrigado a entregar a declaração. Na pergunta 485 do Perguntas e Respostas, a Receita diz que o contrato particular entre a construtora e o comprador é instrumento válido para configurar a aquisição do imóvel, "mesmo que o adquirente não tenha desembolsado qualquer quantia". Por isso, o imóvel entra na declaração do ano em que o contrato foi assinado, com os dados da compra e o valor pago até 31 de dezembro.

Comprar na planta, sozinho, não obriga ninguém a declarar. A obrigação vem dos critérios da Receita, como renda tributável acima do limite do ano ou bens e direitos, somados, acima do valor fixado para 31 de dezembro (pergunta 001). Quem declara, porém, informa todos os imóveis: o manual da Receita diz que os bens imóveis "devem ser declarados, independentemente do valor de aquisição" (Bens Imóveis e Móveis).

Como declarar imóvel na planta: o resumo em tabela

Onde declarar: qual é o código do imóvel na planta?

Não há um código específico para imóvel em construção comprado na planta. A Receita manda informar a aquisição "no grupo e código específico do bem" (pergunta 485). Para um apartamento, isso quer dizer a ficha Bens e Direitos, grupo Bens Imóveis, tipo Apartamento. O manual da Receita lista, entre os bens imóveis, Apartamento, Casa, Sala ou Conjunto, Loja e Garagem Avulsa, e pede a área privativa no caso de apartamento (Bens Imóveis e Móveis).

Na descrição, conte a compra: nome e CNPJ da incorporadora, número da unidade, nome e endereço do empreendimento, data do contrato e a forma de pagamento, que a Receita pede para quem compra com financiamento ou parcelado com a construtora (pergunta 675). Um exemplo de descrição: "Apartamento 802 em construção no Edifício X, Rua Y, comprado na planta da Incorporadora Z, CNPJ tal, por contrato de 10/05/2026. Pagos até 31/12/2026: sinal e oito parcelas mensais, com recursos próprios."

A declaração pré-preenchida traz o imóvel?

Pode trazer. Entre as fontes da declaração pré-preenchida está a Dimob, a declaração de atividades imobiliárias (pergunta 029), que as empresas que vendem imóveis que construíram ou incorporaram entregam à Receita até o fim de fevereiro (Receita Federal). Confira tudo: em caso de diferença, a orientação é informar os valores efetivamente pagos e guardar os comprovantes (Ministério da Fazenda).

Como declarar os valores pagos ano a ano

A ficha tem dois campos de valor: a situação em 31 de dezembro do ano anterior e a situação em 31 de dezembro do ano da declaração. No primeiro, repita o que declarou no ano passado; no segundo, some o que pagou no ano. Bens comprados depois de 1995 ficam pelo valor de aquisição, sem atualização, "mesmo que estejam valendo mais ou menos" (Receita Federal).

Exemplo em percentuais

1. Declaração de 2027 (ano de 2026): você assinou o contrato em 2026 e pagou, até dezembro, o equivalente a 10% do preço, entre sinal e parcelas. O campo de 31/12/2025 fica em branco, e o de 31/12/2026 recebe esse total.
2. Declaração de 2028 (ano de 2027): você pagou mais 6% do preço, com a correção das parcelas. O campo de 31/12/2026 repete o valor anterior, e o de 31/12/2027 recebe a soma, cerca de 16% do preço mais a correção paga.
3. Anos seguintes: o mesmo raciocínio, até a quitação ou o financiamento do saldo.

Durante a obra, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC. A correção entra porque faz parte do que você pagou: o custo de aquisição é o valor das parcelas efetivamente pagas à construtora ou incorporadora e ao banco (pergunta 675). Para entender como se dividem sinal, parcelas e reforços, veja o guia da entrada de apartamento na planta.

Como declarar financiamento de apartamento na planta

Com financiamento, o raciocínio é o mesmo: o imóvel aparece pelo que você já pagou, à incorporadora e ao banco. O valor que o banco libera à construtora ainda não saiu do seu bolso, então não entra no total. E o saldo devedor não vai para a ficha Dívidas e Ônus Reais: o manual da Receita manda não incluir os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação ou aqueles em que o bem é a garantia do pagamento, como na alienação fiduciária (Dívidas e Ônus Reais).

No financiamento na planta da Caixa, você paga parcelas ao banco desde a fase de obra. Elas entram no total do ano, e os juros e demais acréscimos pagos para comprar o imóvel podem integrar o custo de aquisição (pergunta 671). Para conferir os valores, a Caixa disponibiliza o extrato para o Imposto de Renda do financiamento habitacional pela internet e no aplicativo Habitação Caixa, a partir de março de cada ano (Caixa).

E se usou o FGTS?

Some o valor do FGTS aos demais pagamentos no total do imóvel, cite-o na descrição e informe o mesmo valor na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no tipo 04 (pergunta 484). As regras de uso estão no guia do FGTS para comprar imóvel.

ITBI, escritura e registro entram no custo do imóvel?

Podem entrar. A pergunta 671 lista as despesas que podem integrar o custo de aquisição de um imóvel, quando comprovadas com documentação hábil e idônea e discriminadas na declaração do ano em que foram pagas. Entre elas:

• o imposto de transmissão, o ITBI, pago na compra;
• os juros e demais acréscimos pagos para comprar o imóvel;
• as despesas com a escritura e o registro do imóvel, quando pagas pelo comprador.

Na prática, no ano em que pagar o ITBI e o registro, some esses valores ao total do imóvel e cite-os na descrição. Na compra na planta, o ITBI costuma ser pago no registro do contrato de financiamento ou da escritura, como explica o guia do IPTU e ITBI do imóvel na planta. Alíquotas e base de cálculo estão no guia do ITBI em São José dos Pinhais.

O que muda na entrega das chaves?

Na ficha, quase nada: o imóvel é o mesmo item desde o contrato. Siga somando, a cada ano, o que pagar à incorporadora ou ao banco. Vale atualizar a descrição com a data da entrega e com os dados que passam a existir com a obra pronta, como a matrícula da unidade no Registro de Imóveis e a inscrição do IPTU. Desde 2025, a Receita pede que se lance um evento no imóvel para que o valor seja atualizado (perguntas frequentes).

Se o saldo for financiado nas chaves, vale a regra do financiamento: entram só as parcelas que você pagar ao banco, e o saldo devedor fica fora de Dívidas e Ônus Reais.

Vendi um imóvel para comprar na planta: tem isenção?

Pode ter. É isento o ganho de capital na venda de imóvel residencial quando o vendedor aplica o dinheiro, em até 180 dias do contrato de venda, na compra de outro imóvel residencial no país, e a Receita diz que a regra vale para a aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta (pergunta 575). Na compra a prestação, a isenção alcança os valores pagos dentro dos 180 dias. O benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos, e a opção é informada no demonstrativo de ganhos de capital.

Imposto de Renda 2027: quando saem as regras?

A Receita publica as regras no começo de cada ano. Em 2026, a instrução normativa da declaração saiu em 13 de março (Instrução Normativa RFB nº 2.312, citada no Perguntas e Respostas), a entrega foi de 23 de março a 29 de maio (Ministério da Fazenda), e a versão 1.0 do Perguntas e Respostas IRPF 2026 é de 23 de abril. A declaração de 2027 trata do que você pagou em 2026. Até as novas regras saírem, este guia segue as de 2026.

Imóvel na planta no VERUS

O VERUS é o lançamento na planta da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais: 13 andares e 62 apartamentos, de studios a 3 quartos, de 25 a 131 m². A obra do VERUS tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco. A visita é no ponto de vendas, onde você tira as dúvidas sobre o contrato e as etapas da compra.

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um contador para o seu caso. Ele segue as regras da declaração de 2026 (ano-calendário 2025), publicadas pela Receita Federal e consultadas em 03/11/2026; confira as do Imposto de Renda 2027 quando forem publicadas.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Receita Federal: Perguntas e Respostas IRPF 2026, versão 1.0 de 23/04/2026, perguntas 001, 007, 029, 484, 485, 575, 671 e 675 (consultado em 03/11/2026)
• Receita Federal: manual do Meu Imposto de Renda, Bens Imóveis e Móveis (atualizado em 26/05/2026, consultado em 03/11/2026)
• Receita Federal: manual do Meu Imposto de Renda, Dívidas e Ônus Reais (atualizado em 26/05/2026, consultado em 03/11/2026)
• Receita Federal: perguntas frequentes da DIRPF (consultadas em 03/11/2026)
• Receita Federal: Dimob, informações gerais (consultadas em 03/11/2026)
• Ministério da Fazenda: Receita Federal começa a receber declarações do IRPF, 23/03/2026 (consultada em 03/11/2026)
• Caixa: demonstrativos para o Imposto de Renda (consultada em 03/11/2026)