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INCC: o que é e como ele corrige o saldo do imóvel na planta

O INCC, da FGV, mede a variação do custo de construir moradias. Veja quanto ele subiu em 12 meses, em 2024 e em 2025, a diferença entre INCC-DI e INCC-M e como calcular a correção do saldo.

Equipe N8 Incorporadora · · Leitura de 10 min

O INCC, Índice Nacional de Custo da Construção, é o índice da Fundação Getulio Vargas que mede a variação dos custos de construção de moradias: materiais e equipamentos, serviços e mão de obra. No imóvel na planta, quando o contrato prevê, ele corrige o saldo que você ainda vai pagar à incorporadora, e a lei permite que essa correção seja mensal nos contratos de 36 meses ou mais.

Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-DI acumulou 6,64% e o INCC-M, 6,61%, segundo os comunicados da FGV; setembro é o último mês já divulgado das duas versões. Ou seja: um saldo de 100 corrigido pelo INCC-DI nesse período passaria a 106,64.

Em resumo

  • O que mede: a variação do custo de construir moradias, com preços coletados em sete capitais. Curitiba não está entre elas.
  • Quanto subiu: 6,64% (INCC-DI) e 6,61% (INCC-M) em 12 meses até setembro de 2026; 6,54% e 6,34% em 2024; 5,92% e 6,10% em 2025, segundo a FGV.
  • O que a lei permite: reajuste mensal por índice de preços nos contratos de imóvel com prazo de pelo menos 36 meses (Lei 10.931/2004, art. 46).
  • Como calcular: divida o número-índice do último mês pelo do mês anterior ao primeiro; multiplicar as taxas mensais dá uma aproximação. A Calculadora do Cidadão não traz o INCC.

O que é o INCC e o que ele mede

Segundo a FGV IBRE, o INCC foi concebido para medir a evolução dos custos de construções habitacionais e foi o primeiro índice oficial de custo da construção civil do país. Divulgado pela primeira vez em 1950, tem série desde janeiro de 1944. Os preços são coletados em sete capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.

O índice também compõe os índices gerais de preços da FGV. No IGP-DI, o INCC-DI tem peso de 10%, ao lado dos preços ao produtor (60%) e ao consumidor (30%), segundo a FGV. Ele mede custo de obra, não preço de imóvel: não diz quanto vale um apartamento.

INCC-DI, INCC-M e INCC-10: qual a diferença

São versões do mesmo índice que mudam o período de coleta dos preços (FGV IBRE):

  • INCC-DI: do 1º ao último dia do mês de referência;
  • INCC-M: do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência;
  • INCC-10: do dia 11 do mês anterior ao dia 10 do mês de referência.

Por isso, cada versão sai numa data. O INCC-M de setembro de 2026 foi divulgado em 25/09/2026, e o INCC-DI de setembro, junto com o IGP-DI, em 07/10/2026.

No Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS) do Banco Central, o INCC-DI é a série 192, "Índice nacional de custo da construção (INCC)", com dados desde fevereiro de 1944. Os valores são os que a FGV divulga para o INCC do IGP-DI, como 0,66% em agosto e 0,22% em setembro de 2026. O INCC-M é a série 7456, desde setembro de 1994. Vale, para você, a versão escrita no contrato.

Quanto o INCC subiu nos últimos 12 meses, em 2024 e em 2025

Os acumulados oficiais estão na tabela dos comunicados mensais da FGV, que traz o número-índice e as altas no ano e em 12 meses:

  • 12 meses, de outubro de 2025 a setembro de 2026: INCC-DI, 6,64%; INCC-M, 6,61% (comunicados do IGP-DI e do INCC-M de setembro de 2026).
  • 2026, de janeiro a setembro: INCC-DI, 5,83%; INCC-M, 5,86% (mesmos comunicados).
  • 2025: INCC-DI, 5,92% (IGP-DI de dezembro de 2025); INCC-M, 6,10% (FGV).
  • 2024: INCC-DI, 6,54% (IGP-DI de dezembro de 2024); INCC-M, 6,34% (FGV).

Esses números mostram o que já aconteceu e não indicam quanto o índice vai subir daqui para a frente.

Como a correção pelo INCC funciona no imóvel na planta

A Lei 10.931/2004, no art. 46, admite, nos contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses, cláusula de reajuste mensal por índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de remuneração básica da poupança. Qualquer artifício que encurte esse prazo mínimo é nulo (art. 47). A regra geral, da Lei 10.192/2001, art. 2º, só admite reajuste por índice em contratos de um ano ou mais e anula a correção com periodicidade menor que um ano.

A correção também precisa estar escrita. Quando a incorporadora contrata a entrega da unidade a prazo e preço certos, sem cláusula de reajuste ela não pode reajustar o preço, nem se materiais e mão de obra subirem (Lei 4.591/1964, art. 43, caput e V). E o quadro-resumo que abre o contrato deve trazer os índices de correção e, se houver mais de um, o período de cada um (art. 35-A, V).

Um exemplo a cada 100 do saldo

Imagine um saldo de 100 no fim de junho de 2026, corrigido mês a mês pelo INCC-DI. A correção de cada mês incide sobre o saldo já corrigido: 100 × 1,0061 × 1,0066 × 1,0022 = 101,50. Depois de julho (0,61%), o saldo é 100,61; depois de agosto (0,66%), 101,27; depois de setembro (0,22%), 101,50, sem arredondar no meio do caminho.

Corrigido pelos 12 meses de outubro de 2025 a setembro de 2026, um saldo de 100 viraria 106,64. Se o contrato manda corrigir as parcelas, cada uma é multiplicada pelo fator acumulado até o mês de pagamento, conforme a regra do contrato.

Qual mês do índice entra na conta

O índice de um mês só existe depois que a coleta termina: o INCC-M de setembro saiu em 25/09/2026, e o INCC-DI de setembro, em 07/10/2026. Por isso, confira no contrato qual mês do índice corrige cada parcela.

O financiamento com o banco tem indexador próprio: no Apoio à Produção da Caixa, as linhas do FGTS usam a TR, e as do SBPE, Poupança+, TR ou IPCA (Caixa), como mostra o guia do financiamento na planta pela Caixa.

Como calcular a correção pelo INCC

  1. Leia o contrato. Anote a versão do índice (INCC-DI ou INCC-M), sobre o que ele incide e qual mês corrige cada parcela.
  2. Use o número-índice. É o jeito mais preciso: divida o número-índice do último mês do período pelo do mês anterior ao primeiro, os dois tirados dos comunicados da FGV. Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-DI foi de 1218,747 (setembro de 2025) para 1299,713 (setembro de 2026): 1299,713 ÷ 1218,747 = 1,0664, alta de 6,64%.
  3. Aplique ao valor. Multiplique o saldo ou a parcela pelo fator: 100 × 1,0664 = 106,64.
  4. Sem o número-índice, use as taxas mensais. Pegue as taxas da série 192 (INCC-DI) ou 7456 (INCC-M) do Banco Central, transforme cada uma em fator (0,30% vira 1,0030) e multiplique os fatores do período. É uma aproximação: como as taxas vêm com duas casas decimais, a conta pode diferir por centésimos do número da FGV. Nos mesmos 12 meses do INCC-DI, 1,0030 × 1,0027 × 1,0021 × 1,0072 × 1,0028 × 1,0054 × 1,0100 × 1,0088 × 1,0078 × 1,0061 × 1,0066 × 1,0022 = 1,0666, ou 6,66%, contra 6,64% da FGV.
  5. Compare com a cobrança. Diferenças pequenas podem vir de arredondamento ou do mês do índice usado; diferenças grandes merecem uma pergunta à incorporadora.

A Calculadora do Cidadão do Banco Central faz a conta pelas taxas mensais: multiplica o valor pelo fator acumulado do índice, contando o mês inicial e o mês final. Mas a lista de índices de preços dela, consultada em 23/10/2026, traz IGP-M, IGP-DI, INPC, IPCA, IPCA-E, IPC-Brasil e IPC-SP, e não o INCC. Para o INCC, repita a conta numa planilha. Testamos o método na própria calculadora com o IGP-DI de 2025: ela apontou queda de 1,19%, o mesmo resultado da multiplicação das taxas mensais do Banco Central.

INCC ou CUB-PR: qual a diferença

O CUB, Custo Unitário Básico, vem dos sindicatos da construção de cada estado. A Lei 4.591/1964 os obriga a divulgar todo mês, até o dia 5, os custos unitários da sua região (art. 54), base da avaliação do custo global da obra que integra o memorial de incorporação (art. 32, h). No Paraná, o Sinduscon-PR costuma divulgar o CUB-PR no primeiro dia útil do mês.

O CUB-PR mede o custo por metro quadrado de projetos-padrão. O Sinduscon-PR publica séries históricas do R8-N, um prédio residencial de padrão normal com garagem, pilotis e oito andares-tipo (projetos-padrão). Pelo relatório do Sinduscon-PR emitido em 01/10/2026, o CUB-PR R8-N, na série sem desoneração, subiu:

  • 0,32% em setembro de 2026;
  • 7,28% em 12 meses até setembro de 2026;
  • 5,52% em 2025 e 6,03% em 2024.

As duas réguas não precisam andar juntas: o INCC é nacional e coletado em sete capitais, sem Curitiba, e o CUB-PR é o do Sinduscon-PR, cuja página indica, em endereços externos, os CUBs regionais de Maringá, Londrina e Cascavel (Sinduscon-PR). O CUB não inclui itens como fundações, elevadores, impostos, projetos e a remuneração do construtor e do incorporador, como avisa a tabela do Sinduscon-PR. Nenhum dos dois é preço de imóvel.

O que conferir no contrato

  • Qual índice: INCC-DI ou INCC-M, e qual o substitui se ele deixar de ser divulgado.
  • Periodicidade e prazo: correção mensal só em contrato de 36 meses ou mais (Lei 10.931/2004, art. 46).
  • Sobre o que incide: saldo, parcelas mensais, parcelas intermediárias ou todas.
  • Mês de referência: qual mês do índice corrige cada parcela.
  • Troca de índice: se outro índice entra depois das chaves, o quadro-resumo deve dizer o período de cada um (art. 35-A, V).
  • Juros: se houver juros além da correção, o quadro-resumo informa a taxa, se mensal ou anual, nominal ou efetiva, e o sistema de amortização (art. 35-A, VII), tema do guia SAC ou Price.
  • Simulação: peça a evolução das parcelas com a correção aplicada.

Se uma cláusula não ficar clara, leve o contrato a um advogado antes de assinar.

Para ver como o INCC entra no orçamento da compra, leia também vale a pena comprar imóvel na planta e como funciona o financiamento imobiliário. E, para entender o que protege o dinheiro pago durante a obra, o guia do patrimônio de afetação.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação de um profissional para o seu caso. Índices divulgados até 23/10/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

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Perguntas frequentes

Perguntas sobre o tema.

O que é o INCC?

É o Índice Nacional de Custo da Construção, da FGV, que mede a variação do custo de construir moradias, com preços de materiais e equipamentos, serviços e mão de obra coletados em sete capitais.

Quanto foi o INCC nos últimos 12 meses?

Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-DI subiu 6,64% e o INCC-M, 6,61%, segundo os comunicados da FGV.

Qual a diferença entre INCC-DI e INCC-M?

O período de coleta: o INCC-DI pesquisa do 1º ao último dia do mês, e o INCC-M, do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. O contrato diz qual dos dois vale.

Como calcular a correção pelo INCC?

Divida o número-índice da FGV do último mês do período pelo do mês anterior ao primeiro e aplique o fator ao valor. Multiplicar as taxas mensais (1 + taxa/100) dá uma aproximação, com diferença de centésimos; a Calculadora do Cidadão usa esse método, mas não traz o INCC.

A incorporadora pode corrigir as parcelas todo mês?

Pode, se o contrato prever e tiver prazo de pelo menos 36 meses (Lei 10.931/2004, art. 46). Quando ela contrata a entrega da unidade a prazo e preço certos, sem cláusula de reajuste não pode reajustar o preço (Lei 4.591/1964, art. 43, V).

O que é o CUB-PR?

É o Custo Unitário Básico calculado e divulgado todo mês pelo Sinduscon-PR, como exige a Lei 4.591/1964 (art. 54). O padrão R8-N, sem desoneração, subiu 7,28% em 12 meses até setembro de 2026.

O financiamento bancário também é corrigido pelo INCC?

Não necessariamente: ele tem indexador próprio. No Apoio à Produção da Caixa, as linhas do FGTS usam a TR, e as do SBPE, Poupança+, TR ou IPCA.

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