Habite-se: o que é e por que ele marca a entrega do imóvel
O habite-se é o documento da Prefeitura que atesta que a obra terminou conforme o projeto aprovado e permite a ocupação. Em São José dos Pinhais, chama-se CVCO. Veja quem pede, o que é conferido e o que vem depois.
Habite-se é o documento da Prefeitura que atesta que a obra terminou conforme o projeto aprovado e permite a ocupação do imóvel. Em São José dos Pinhais, o nome oficial é Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras, o CVCO. Ele marca a entrega porque abre o que vem depois: a averbação no cartório, o IPTU de cada apartamento e as chaves.
Abaixo, o que é, quem emite e quem pede, o que a Prefeitura confere, se o imóvel na planta já tem habite-se e o que acontece depois dele, passo a passo.
Em resumo
- O que é: o documento que formaliza a licença municipal, assegura que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e permite a ocupação (Código de Obras de São José dos Pinhais, art. 66).
- Quem pede: o responsável técnico ou o titular da licença de obras, isto é, quem construiu. A Prefeitura emite depois de uma vistoria (arts. 67 e 68).
- Imóvel na planta: durante a obra, o habite-se ainda não existe. O contrato informa o prazo final para obtê-lo (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XII).
- Depois dele: averbação da construção, registros direto na matrícula de cada unidade, IPTU por apartamento, vistoria, chaves e registro da compra.
O que é habite-se?
É a autorização da Prefeitura para usar um prédio recém-construído. A lei federal das incorporações chama o documento de "auto de conclusão da obra (habite-se)" (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XII); cada município dá o seu nome e define as regras do pedido.
Em São José dos Pinhais, o Código de Obras e Edificações (Lei Complementar 105/2016) define o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO) como o documento que formaliza a licença municipal de caráter urbanístico, assegura a conclusão da obra em conformidade com o projeto aprovado e com os parâmetros da licença e permite a ocupação do imóvel (art. 66, na redação da Lei Complementar 123/2018). A Prefeitura usa os dois nomes: o CVCO, conhecido como habite-se, atesta que a edificação está apta para uso.
Habite-se do imóvel e CVCO são a mesma coisa?
Em São José dos Pinhais, sim: CVCO é o nome local do habite-se. A redação original do Código de Obras, de 2016, falava em certidão; desde 2018, o texto diz certificado. O código também prevê o CVCO parcial, para a parte acabada de uma obra, como as unidades de um prédio com mais de um apartamento, desde que as partes comuns necessárias estejam concluídas. O parcial não substitui o CVCO total da obra (art. 69).
Quem emite o habite-se e quem pede?
Quem emite é a Prefeitura, depois de vistoriar a obra (art. 68). Quem pede é o responsável técnico ou o titular da licença de obras (art. 67). No prédio vendido na planta, é a incorporadora ou a construtora que cuida do pedido.
Segundo a Prefeitura, as orientações sobre o caminho da obra regular, da consulta prévia do terreno à emissão do habite-se, são da Secretaria Municipal de Urbanismo, Transportes e Trânsito (Semutt). E o responsável técnico responde pela obra até o aceite do município, com a emissão do CVCO (Código de Obras, art. 19, § 3º).
Habite-se na prefeitura: o que é conferido
Na vistoria, a Prefeitura verifica três pontos (art. 68):
- a obra executada e plenamente concluída conforme o projeto aprovado;
- as ligações definitivas da obra às redes de energia, de abastecimento de água e de saneamento;
- a calçada executada de acordo com o projeto aprovado.
A vistoria deve ser feita em até 15 dias do pedido, e o CVCO só é expedido com a edificação de acordo com o projeto aprovado (art. 68, § 2º). O pedido vai com documentos como estes (art. 67):
- a licença de obras em vigência e o projeto aprovado;
- o relatório de destinação dos resíduos da construção, aprovado pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente;
- a declaração de conclusão da obra e o comprovante de pagamento da taxa de vistoria;
- o laudo de vistoria da ligação de água e esgoto, da Sanepar, e a carta de liberação das ligações de energia elétrica, da Copel;
- a declaração de recolhimento do ISS, da Secretaria Municipal de Finanças, e o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros.
Por isso, em São José dos Pinhais, as ligações definitivas de luz, água e esgoto vêm antes do habite-se, e não depois: elas são uma das condições do certificado.
Habite-se: quanto custa e quem paga?
O pedido do CVCO inclui o comprovante de pagamento da taxa de vistoria (art. 67, V), e quem faz o pedido é o responsável técnico ou o titular da licença. Quem compra um apartamento na planta não precisa pedir o habite-se: o que cabe ao comprador é conferir, no contrato, o prazo para que ele saia.
Imóvel na planta tem habite-se?
Ainda não. O habite-se só existe quando a obra termina. Durante a construção, o que existe é a licença: em São José dos Pinhais, o alvará de construção, emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo (Código de Obras, art. 51, I, na redação da Lei Complementar 151/2022). E a incorporação está registrada no Registro de Imóveis, sem o que as unidades não poderiam ser vendidas (Lei 4.591/1964, art. 32).
O que o comprador recebe, já na assinatura, é o prazo: o quadro-resumo do contrato deve informar o prazo final para a obtenção do habite-se (art. 35-A, XII). O caminho até lá, da fundação aos acabamentos, está no guia das etapas da obra de um prédio.
Para que serve o habite-se?
Para quem compra, o habite-se libera quatro coisas.
A averbação da construção no cartório
Depois do habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção na matrícula do terreno, em correspondência às frações ideais de cada unidade (Lei 4.591/1964, art. 44). A averbação é o ato do Registro de Imóveis que anota a edificação na matrícula (Lei 6.015/1973, art. 167, II, 4). Para fazê-la, o dono da obra apresenta, em regra, a certidão negativa de débitos das contribuições sociais da obra (Lei 8.212/1991, art. 47, II).
A lei ainda dá um caminho a mais: se a incorporadora não pedir a averbação, o construtor deve pedi-la e, na falta dos dois, qualquer comprador de unidade pode requerê-la (Lei 4.591/1964, art. 44, §§ 1º e 2º).
A matrícula de cada apartamento
Enquanto a construção não é averbada, os registros do empreendimento, inclusive os dos compradores, são feitos na matrícula de origem e replicados nas matrículas das unidades que tiverem sido abertas (Lei 6.015/1973, art. 237-A). Averbada a construção, os atos de cada apartamento passam a ser feitos direto na matrícula dele. É nela que a compra é registrada; o guia de escritura e registro explica a diferença entre os dois atos.
O financiamento e o FGTS
O banco também espera esse passo. No financiamento da Caixa durante a obra, a fase de amortização começa depois da conclusão e da legalização da obra, e a última parcela da obra fica bloqueada até a apresentação da certidão de averbação da construção (cartilha da Caixa). Para usar o FGTS na compra de um imóvel pronto, a construção precisa estar averbada na matrícula (manual do FGTS para moradia própria, item 4.12.1). No imóvel novo de prédio cuja construção o próprio banco financiou, o banco apresenta a cópia do habite-se emitido antes do contrato e pode pedir prazo de até seis meses para a entrega da matrícula individualizada (item 4.12.2). Os detalhes da compra financiada durante a obra estão no guia do financiamento na planta.
O IPTU de cada unidade
Na Prefeitura, a conclusão da construção, no todo ou em parte, em condições de uso, deve ser informada ao cadastro imobiliário em até 20 dias (Código Tributário Municipal, art. 19, § 3º), e o IPTU passa a ter um lançamento para cada unidade independente (art. 22, II). Quando o imposto passa a ser seu, e como ele fica durante a obra, está no guia de IPTU e ITBI do imóvel na planta.
O que acontece depois do habite-se?
Do certificado às chaves, o caminho segue esta ordem, cada passo a cargo de alguém:
| Depois do habite-se | O que acontece | Quem faz |
|---|---|---|
| Averbação da construção | O prédio pronto é anotado na matrícula, em correspondência às frações ideais de cada unidade | A incorporadora, no Registro de Imóveis |
| Certidão da obra | A certidão negativa das contribuições sociais da obra acompanha o pedido de averbação | O dono da obra |
| Matrícula de cada unidade | Os atos de cada apartamento passam a ser feitos direto na matrícula dele | O Registro de Imóveis |
| Cadastro do IPTU | A conclusão é informada em até 20 dias, e cada unidade ganha lançamento próprio | O contribuinte e a Prefeitura |
| Vistoria e chaves | O comprador confere o apartamento com o contrato e o memorial e recebe as chaves | O comprador e a incorporadora |
| Financiamento | O contrato passa à amortização, e a última parcela da obra sai com a certidão de averbação | O comprador e o banco |
| Registro da compra | O contrato do banco ou a escritura vai a registro na matrícula da unidade | O comprador, no Registro de Imóveis |
| Condomínio | A assembleia escolhe o síndico, e o seguro de toda a edificação é obrigatório | Os condôminos |
As regras do condomínio estão no Código Civil: a assembleia escolhe um síndico, por prazo de até dois anos, que pode ser renovado (art. 1.347), e é obrigatório o seguro de toda a edificação (art. 1.346).
Habite-se e entrega das chaves
Na prática, o habite-se é o sinal de que a entrega se aproxima. Na vistoria de entrega, vale perguntar se ele já saiu e em que ponto está a averbação. O roteiro do que conferir no apartamento, cômodo por cômodo, está no guia da vistoria do apartamento novo.
Como saber se um imóvel tem habite-se?
Pela matrícula. No imóvel pronto, a construção averbada aparece na certidão da matrícula, emitida pelo Registro de Imóveis da região. Qualquer pessoa pode pedir certidão sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). Segundo o TJPR, é na matrícula que se averba tudo o que altera o registro, como a edificação.
Se a averbação ainda não aparece, pergunte à incorporadora em que ponto está: habite-se emitido, averbação pedida ou concluída. Na compra na planta, o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório estão no quadro-resumo do contrato (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XI).
No LIV, o prédio já está pronto
O LIV, da N8, fica no Bairro São Pedro, em São José dos Pinhais, e está pronto para morar: são 11 apartamentos Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas. A obra teve Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco, e a página do LIV mostra as fotos da construção, da demolição aos acabamentos. Na visita, um consultor mostra as plantas e o acabamento.
Para quem prefere comprar na planta, o VERUS, na Rua Veríssimo Marques, no Centro, está em obra, também com Apoio à Produção Caixa. Nele, o habite-se é uma das últimas etapas do caminho, e a visita é no ponto de vendas.
Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato nem a orientação da Prefeitura, do Registro de Imóveis ou de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Fontes
Páginas consultadas em 03/11/2026.
- São José dos Pinhais: Código de Obras e Edificações, Lei Complementar 105/2016, arts. 19, 51 e 66 a 69 (Atoteca)
- São José dos Pinhais: Lei Complementar 123/2018, nova redação dos arts. 66 a 69 do Código de Obras (Atoteca)
- São José dos Pinhais: Lei Complementar 151/2022, nova redação do art. 51 do Código de Obras (Atoteca)
- Prefeitura de São José dos Pinhais: como construir de forma regular, alvará e habite-se (24/04/2026)
- São José dos Pinhais: Código Tributário Municipal, Lei Complementar 01/2003, arts. 19 e 22 (Atoteca)
- Lei 4.591/1964, arts. 32, 35-A e 44 (texto compilado no Planalto)
- Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, arts. 17, 167 e 237-A (texto compilado no Planalto)
- Lei 8.212/1991, art. 47 (texto consolidado no Planalto)
- Código Civil, arts. 1.346 e 1.347 (texto compilado no Planalto)
- Caixa: cartilha sobre o financiamento de imóvel em construção
- Caixa: manual do FGTS para moradia própria, versão 35, vigente desde 02/12/2025
- TJPR, Foro Extrajudicial: Registro de Imóveis
- Página do LIV: ficha técnica e fotos da obra
- Página do VERUS: ficha técnica e Apoio à Produção
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
O que é habite-se?
É o documento da Prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e permite a ocupação do imóvel. A Lei 4.591/1964 o chama de auto de conclusão da obra (habite-se).
Como se chama o habite-se em São José dos Pinhais?
Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras (CVCO), segundo o Código de Obras do município (art. 66, na redação da Lei Complementar 123/2018). A Prefeitura o descreve como o CVCO, conhecido como habite-se.
Quem pede o habite-se?
O responsável técnico ou o titular da licença de obras, isto é, quem construiu. A Prefeitura emite o certificado depois de uma vistoria, que deve ser feita em até 15 dias do pedido.
Imóvel na planta tem habite-se?
Não durante a obra: o habite-se só sai quando o prédio fica pronto. Antes, o contrato já informa o prazo final para obtê-lo, no quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XII).
O que acontece depois do habite-se?
A incorporadora averba a construção na matrícula, os atos de cada apartamento passam a ser feitos na matrícula dele, o IPTU ganha lançamento por unidade, e vêm a vistoria, as chaves e o registro da compra.
Habite-se quanto custa?
Em São José dos Pinhais, o pedido do CVCO inclui o comprovante de pagamento da taxa de vistoria (Código de Obras, art. 67, V), e quem faz o pedido é o responsável técnico ou o titular da licença, não o comprador do apartamento.
Como saber se um imóvel tem habite-se?
Peça a certidão da matrícula ao Registro de Imóveis e procure a averbação da construção. Qualquer pessoa pode pedir certidão sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
