Memorial descritivo: o que vem no apartamento na planta

O memorial descritivo é o documento que diz o que vai ser entregue no apartamento na planta: os materiais e acabamentos de cada ambiente, as instalações, os equipamentos e as áreas comuns. Pela Lei 4.591/1964, ele faz parte do memorial de incorporação, registrado no Registro de Imóveis antes da venda das unidades, e o cartório fornece cópia a quem pedir.

Abaixo, o que a lei exige, o que costuma vir no documento, onde conferir, como ler item por item e a diferença entre memorial descritivo e memorial de incorporação.

Em resumo

• O que é: o memorial descritivo das especificações da obra projetada, um dos documentos que o incorporador registra antes de vender (Lei 4.591/1964, art. 32, alínea g).
• O que traz: os acabamentos e as especificações do prédio e das unidades, como pisos, revestimentos, esquadrias, louças, metais, instalações e áreas comuns.
• Onde conferir: no Registro de Imóveis da região do prédio, que dá certidão ou cópia dos documentos da incorporação a quem pedir (art. 32, § 4º). O contrato traz o número do registro.
• O que a lei garante: o incorporador não pode modificar as especificações sem autorização unânime dos interessados ou exigência legal (art. 43, IV).

O que é memorial descritivo do imóvel?

É a descrição, por escrito, de como o prédio e as unidades serão construídos e acabados. A Lei 4.591/1964, que trata das incorporações, diz que o incorporador só pode vender as frações do terreno que vão corresponder aos futuros apartamentos depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (art. 32). Um dos documentos desse conjunto é o memorial descritivo das especificações da obra projetada (alínea g).

A lei pede que esse memorial siga o modelo da Associação Brasileira de Normas Técnicas: o art. 53, IV, fala em "modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação". A norma da ABNT feita para a incorporação, conforme a Lei 4.591, é a NBR 12721:2006, de custos unitários de construção e outras disposições para condomínios, em vigor em 03/11/2026, segundo o catálogo da ABNT. O memorial vai ao cartório assinado pelo profissional responsável pela obra (art. 32, § 9º).

Memorial descritivo de obra e outros usos do termo

A lei chama o documento de memorial descritivo das especificações da obra projetada; por isso ele também é conhecido como memorial descritivo de obra. A expressão tem ainda outro uso: no cartório, memorial descritivo pode ser a descrição das medidas de um terreno, assinada por profissional habilitado, como na retificação de área (Lei 6.015/1973, art. 213, II). Neste texto, o assunto é o memorial de quem compra apartamento na planta.

O que o memorial descritivo traz?

O conteúdo muda de prédio para prédio, mas em geral o documento se organiza em três partes:

• A unidade, ambiente por ambiente: piso, rodapé, paredes, teto, portas, janelas, bancadas, louças e metais da sala, dos quartos, da cozinha, dos banheiros, da área de serviço e da varanda.
• As instalações: pontos elétricos e hidráulicos, gás, aquecimento de água e infraestrutura para ar-condicionado, quando previstos.
• O prédio e as áreas comuns: fachada, hall, elevadores, portaria, garagem e cada ambiente de lazer, com o que vem equipado.

Apartamento na planta vem com piso?

Quem responde é o memorial. É nele que aparece, ambiente por ambiente, se o piso vem instalado e de qual material. O mesmo vale para revestimentos de parede, rodapés, forro e pintura. Se um ambiente não tiver especificação de piso, pergunte antes de assinar e peça a resposta por escrito.

Apartamento na planta vem mobiliado?

Depende do que estiver no memorial e no contrato. Perspectivas e plantas costumam mostrar móveis e decoração para dar ideia de escala e de uso; o que entra na entrega é o que está descrito. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a informação suficientemente precisa da oferta integra o contrato (art. 30), e a oferta deve trazer informações corretas, claras e precisas sobre as características do produto (art. 31). Guarde o material de venda junto com o memorial.

Memorial descritivo e memorial de incorporação: qual a diferença?

O memorial de incorporação é o conjunto de documentos que o incorporador leva ao Registro de Imóveis. O memorial descritivo é um desses documentos. Pelo art. 32 da Lei 4.591/1964, o conjunto inclui, entre outros:

• o título de propriedade do terreno, o histórico dos títulos e as certidões do imóvel, dos vendedores e do incorporador (alíneas a, b e c);
• o projeto de construção aprovado pelas autoridades (alínea d);
• o cálculo das áreas, com a área de cada tipo de unidade e a das partes comuns (alínea e), que o guia de área privativa, útil e total ajuda a ler;
• o memorial descritivo das especificações da obra (alínea g) e a avaliação do custo global da obra (alínea h);
• a divisão do terreno em frações ideais, a minuta da convenção de condomínio e a declaração sobre as vagas de garagem, com plantas (alíneas i, j e p).

O registro desse conjunto é o que permite ao incorporador vender as unidades. Quando o empreendimento adota o patrimônio de afetação, o regime também é averbado no Registro de Imóveis (art. 31-B).

Onde conferir o memorial descritivo?

No Registro de Imóveis da região onde fica o prédio. A incorporação fica na matrícula do terreno, a matrícula-mãe, que, segundo o TJPR, engloba o empreendimento como um todo. Pela Lei 4.591/1964, o Registro de Imóveis dá certidão ou fornece cópia dos documentos da incorporação a quem solicitar (art. 32, § 4º). E qualquer pessoa pode pedir certidão sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).

Para achar o cartório certo, olhe o contrato: desde a Lei 13.786/2018, o quadro-resumo que abre o contrato de compra na planta deve trazer o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório competente (art. 35-A, XI). Em São José dos Pinhais há dois Registros de Imóveis, ambos no Centro; o guia de escritura e registro mostra os endereços.

Como ler o memorial descritivo: o que olhar em cada item

Leia o memorial com o contrato e a planta da unidade ao lado. A tabela mostra o que conferir e em que documento cada informação aparece:

Três cuidados na leitura

• Compare a mesma unidade. O memorial pode ter especificações diferentes por tipo de apartamento; confira as do seu.
• Pergunte as referências. Quando o texto indicar só o tipo do material, peça a referência ou a linha do produto.
• Anote as dúvidas e peça as respostas por escrito, para guardar com o contrato.

Memorial descritivo: exemplo de como um item aparece

Um modelo genérico, só para mostrar o formato, sem referência a nenhum prédio:

• Banheiro social — piso: porcelanato; paredes: revestimento cerâmico até o teto na área do chuveiro e pintura no restante; teto: forro de gesso com pintura; louças e metais: bacia com caixa acoplada, cuba e misturador.
• Sala — piso: porcelanato; rodapé: do mesmo material; paredes e teto: massa e pintura; instalações: pontos de tomada, de iluminação e de televisão conforme o projeto.

O memorial durante a obra e na entrega das chaves

A lei protege o que está no papel: é vedado ao incorporador alterar o projeto, em especial na unidade do comprador e nas partes comuns, modificar as especificações ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal (Lei 4.591/1964, art. 43, IV).

Na entrega, o memorial vira lista de conferência. Leve-o com o contrato e a planta e compare acabamento por acabamento, como mostra o roteiro da vistoria do apartamento novo. Para comparar a compra na planta com a de um imóvel pronto, em que dá para ver os acabamentos antes de assinar, leia na planta ou pronto: o que vale mais a pena comprar.

No VERUS, na planta no Centro

O VERUS, lançamento da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais, tem 13 andares, 62 apartamentos de 25 a 131 m², entre studios (Studio, Studio Loft e Studio Garden), 2 e 3 quartos, e um Home Club com mais de 20 áreas de lazer. A ficha técnica da página lista o que o projeto prevê, como fechadura digital, vídeo porteiro integrado, infraestrutura para automação, ar-condicionado multi-split e aquecimento a gás, energia solar nas áreas comuns e captação de água pluvial.

A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco. A visita é no ponto de vendas, onde você pode perguntar sobre cada item da entrega.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato e do memorial de incorporação nem a orientação de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

Páginas consultadas em 03/11/2026.

• Lei 4.591/1964, arts. 31-B, 32, 35-A, 43 e 53 (texto compilado no Planalto)
• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, arts. 17 e 213 (texto compilado no Planalto)
• Código de Defesa do Consumidor, arts. 30 e 31 (texto compilado no Planalto)
• TJPR, Foro Extrajudicial: Registro de Imóveis, perguntas e respostas
• Catálogo da ABNT: NBR 12721:2006, versão corrigida 3:2021, em vigor
• Página do VERUS: ficha técnica e galeria