Comprar direto da incorporadora: como funciona na planta

Comprar apartamento na planta direto com a construtora é negociar com a incorporadora: pela Lei 4.591/1964, é ela que promove o prédio e vende as unidades, construindo a obra ou contratando quem construa. A compra passa por visita, escolha da unidade, proposta e contrato com quadro-resumo, com pagamentos durante a obra e, se for o caso, financiamento bancário.

Abaixo, a diferença entre incorporadora e construtora, o passo a passo da compra direta, os documentos a conferir, quando existe corretagem e como o financiamento entra na conta.

Em resumo

• Quem vende: a incorporadora. Nenhuma incorporação pode ser oferecida à venda sem o nome do incorporador, que também fica indicado no local da obra (Lei 4.591/1964, art. 31, § 2º).
• Antes da venda: o memorial de incorporação é registrado no Registro de Imóveis (art. 32).
• No contrato: o quadro-resumo abre o documento com preço, entrada, parcelas, índices, corretagem, quando houver, e o número do registro (art. 35-A).
• Financiamento: o banco pode entrar durante a obra, quando o empreendimento tem uma linha como o Apoio à Produção da Caixa, ou na entrega das chaves, para o saldo.

Incorporadora e construtora: qual a diferença?

A Lei 4.591/1964 chama de incorporação imobiliária a atividade de promover e realizar a construção de prédios com unidades autônomas para vendê-las, no todo ou em parte (art. 28, parágrafo único). O incorporador é quem vende as frações do terreno ligadas às futuras unidades, coordena a incorporação até o fim e responde pela entrega das obras concluídas, no prazo, no preço e nas condições combinadas, mesmo que não seja ele a construir (art. 29).

A construtora é a empresa que executa a obra. Ela pode ser a própria incorporadora ou outra empresa contratada: a lei permite contratar a construção por empreitada ou por administração (art. 48), e o construtor pode ser incorporador (art. 31, alínea b). Na prática, para quem compra:

• O contrato é com a incorporadora, que responde pela incorporação. Toda incorporação tem um ou mais incorporadores, solidariamente responsáveis (art. 31, § 3º).
• O nome dela é público: aparece na oferta do empreendimento e no local da obra (art. 31, § 2º).
• A construtora cuida da execução e pode ser a mesma empresa ou uma contratada para a obra.

Por isso, na compra na planta, comprar direto é negociar com a incorporadora ou com quem ela autorizou a vender, e não com outro comprador.

Como funciona comprar apartamento na planta direto com a construtora?

A compra direta segue uma ordem. A tabela resume cada etapa e o documento que ela pede ou gera:

Visita e escolha da unidade

Na compra direta, quem atende é a equipe de vendas da incorporadora. É a hora de ver as plantas, as perspectivas e as áreas comuns, e de pedir o memorial descritivo, que diz o que vem no apartamento, ambiente por ambiente. Escolha a planta, o andar e a posição com as áreas e as vagas por escrito.

Tabela e proposta

A incorporadora apresenta o preço e as formas de pagamento da unidade escolhida. A proposta registra a sua escolha, em geral com sinal, parcelas mensais, reforços e saldo. Para entender cada parte e se organizar, veja como funciona a entrada de apartamento na planta.

Contrato com quadro-resumo

Desde a Lei 13.786/2018, o contrato de compra de unidade em incorporação começa por um quadro-resumo (Lei 4.591/1964, art. 35-A). Ele reúne o essencial do negócio:

• o preço total do imóvel (inciso I);
• o valor da entrada, a forma de pagamento, o valor pago à vista e os percentuais sobre o total (inciso II);
• o valor da corretagem, as condições de pagamento e quem a recebe (inciso III);
• a forma de pagamento do preço, com os valores e os vencimentos das parcelas (inciso IV);
• os índices de correção monetária e o período de cada um (inciso V);
• as taxas de juros, se houver, e o sistema de amortização (inciso VII);
• o prazo para quitar o saldo depois do habite-se (inciso IX);
• as informações sobre ônus do imóvel, como a garantia dada ao banco que financia a construção (inciso X);
• o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório (inciso XI);
• a data-limite para a obtenção do habite-se (inciso XII).

Leia o quadro-resumo antes de assinar e confira se ele bate com a proposta: preço, parcelas, datas e índice.

Registro do contrato

O contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda da unidade pode ser registrado no Registro de Imóveis. Registrado, ele confere direito real oponível a terceiros e dá ao comprador o direito de obter a transferência definitiva do imóvel perante o incorporador ou quem o suceder, a chamada adjudicação compulsória (art. 32, § 2º).

Obra e entrega das chaves

Durante a obra, você paga o que o contrato prevê, corrigido pelo índice indicado no quadro-resumo, como o INCC. A lei manda o incorporador enviar à comissão de representantes dos compradores, a cada três meses, o demonstrativo do estado da obra (art. 43, I, a). Na entrega, depois do habite-se, vêm a quitação ou o financiamento do saldo e a vistoria do apartamento.

O que conferir antes de comprar direto da incorporadora

1. Registro da incorporação. A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (art. 32). O cartório dá certidão ou cópia dos documentos a quem pedir (§ 4º), e qualquer pessoa pode pedir certidão sem dizer o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17).
2. Memorial descritivo. Ele faz parte do memorial de incorporação (art. 32, alínea g) e descreve as especificações da obra. Leia com a planta da unidade ao lado.
3. Projeto e áreas. O memorial de incorporação traz o projeto aprovado pelas autoridades e o cálculo das áreas, com a metragem de cada tipo de unidade (alíneas d e e).
4. Patrimônio de afetação. A critério do incorporador, a incorporação pode adotar esse regime, em que o terreno, a obra e os bens e direitos do empreendimento ficam apartados do patrimônio da empresa e destinados à entrega das unidades (art. 31-A). A prova é a averbação no Registro de Imóveis (art. 31-B). Veja como conferir o patrimônio de afetação.
5. Quem é o incorporador. Confira o nome da empresa no material de venda, no local da obra e no contrato (art. 31, § 2º).

Comprar direto da incorporadora tem corretagem?

Corretagem é a remuneração de quem se obriga a obter um negócio para outra pessoa, sem estar ligado a ela por mandato, prestação de serviços ou dependência (Código Civil, art. 722). A intermediação na compra e venda de imóveis é atribuição do corretor de imóveis (Lei 6.530/1978, art. 3º), que deve prestar ao cliente, por iniciativa própria, todas as informações sobre o andamento do negócio (Código Civil, art. 723).

Na compra direta, pode haver corretagem ou não: depende de como a incorporadora organiza a venda, com equipe própria, com corretores ou com imobiliárias parceiras. Quando há, a lei pede transparência: o quadro-resumo mostra o valor, as condições de pagamento e quem recebe (art. 35-A, III). Pergunte antes da proposta se há corretagem e como ela aparece no preço.

Financiamento direto com a construtora: como funciona?

Na compra direta, parte do preço é paga à própria incorporadora, nas datas do contrato: sinal, parcelas durante a obra e reforços. Se houver juros nessas parcelas, o quadro-resumo mostra a taxa, o período de incidência e o sistema de amortização, além dos índices de correção (art. 35-A, V e VII). O saldo segue um de dois caminhos:

• Na entrega das chaves. Você quita o saldo com recursos próprios ou com um financiamento bancário contratado nessa hora. O quadro-resumo traz o prazo para essa quitação depois do habite-se (inciso IX).
• Durante a obra. Quando o empreendimento tem o Apoio à Produção da Caixa, as unidades podem ser financiadas aos compradores a partir de qualquer percentual de obra executada, segundo a Caixa. A página do banco chama de repasse essa passagem das unidades para o financiamento dos compradores. O guia do financiamento na planta explica as etapas e os juros de obra.

Os caminhos aceitos em cada prédio são definidos pela incorporadora: pergunte quais formas de pagamento o empreendimento oferece antes de montar a proposta. Se a dúvida ainda é entre comprar na planta ou pronto, o guia compara os dois caminhos.

O que muda quando você compra direto da incorporadora?

• Você fala com quem conhece o projeto. A equipe da incorporadora apresenta plantas, áreas, memorial e documentos do empreendimento.
• Os documentos vêm de quem responde pela obra. Registro da incorporação, memorial e contrato saem da própria incorporadora.
• A unidade é comprada da empresa. Comprar de outro comprador, pela cessão dos direitos do contrato, é outra operação, também prevista na lei (art. 35-A).
• As dúvidas ficam por escrito. Peça as respostas sobre áreas, vagas, acabamentos e pagamentos por escrito e guarde com o contrato.

No VERUS, a compra é direta com a N8

A N8 vende o VERUS com consultores próprios, e a visita é no ponto de vendas. O VERUS é um lançamento na planta na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais: 13 andares, 62 apartamentos de 25 a 131 m², entre studios (Studio, Studio Loft e Studio Garden), 2 e 3 quartos, e um Home Club com mais de 20 áreas de lazer.

A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco. No ponto de vendas, o consultor apresenta as plantas e as condições do empreendimento, para você escolher a planta com quem conhece o projeto.

Este texto é informativo e não substitui a leitura do contrato e do memorial de incorporação nem a orientação de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

Páginas consultadas em 03/11/2026.

• Lei 4.591/1964, arts. 28, 29, 31, 31-A, 31-B, 32, 35-A, 43 e 48 (texto compilado no Planalto)
• Lei 13.786/2018, que incluiu o quadro-resumo (Planalto)
• Código Civil, arts. 722 e 723, contrato de corretagem (texto compilado no Planalto)
• Lei 6.530/1978, art. 3º, profissão de corretor de imóveis (Planalto)
• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, art. 17 (texto compilado no Planalto)
• Caixa: Apoio à Produção
• Página do VERUS