Primeiro imóvel tem desconto? Cartório, ITBI e FGTS em SJP
A lei reduz pela metade os emolumentos do cartório na primeira compra de moradia financiada pelo SFH. Veja o que vale no ITBI e no IPTU de São José dos Pinhais, no FGTS e no Minha Casa, Minha Vida.
Tem, em pontos específicos. A lei reduz pela metade os emolumentos do cartório para quem compra o primeiro imóvel residencial com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em São José dos Pinhais, o ITBI não muda por ser o primeiro imóvel: a alíquota menor vale para a parte financiada pelo SFH. FGTS e Minha Casa, Minha Vida têm regras próprias.
Emolumentos são os valores pagos ao tabelião e ao Registro de Imóveis pelos atos da compra. Abaixo, cada benefício, quem tem direito e onde pedir.
Em resumo
- Cartório: redução de 50% nos emolumentos da primeira aquisição de imóvel para moradia financiada pelo SFH (Lei 6.015/1973, art. 290). No Paraná, a tabela de custas pede uma declaração expressa do comprador.
- ITBI em São José dos Pinhais: não há desconto por ser o primeiro imóvel. A lei prevê 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH e 2% nas demais transmissões.
- IPTU: ser o primeiro imóvel não isenta. A Prefeitura lista isenções para situações específicas, como a de aposentados e pensionistas com um único imóvel.
- FGTS: não exige que seja o primeiro imóvel, mas pede que você não tenha imóvel residencial na região nem financiamento ativo no SFH.
- Minha Casa, Minha Vida: para quem não tem imóvel nem financiamento habitacional ativo. As Faixas 1 e 2 podem ter desconto do FGTS, e o programa também reduz o cartório.
Comprar o primeiro imóvel tem desconto? Os benefícios lado a lado
Cada benefício tem a sua condição. A tabela resume:
| Benefício | Quem tem direito | Onde pedir | Fonte |
|---|---|---|---|
| Emolumentos do cartório pela metade | Primeira aquisição de imóvel para moradia, financiada pelo SFH | No Registro de Imóveis e, se houver escritura, no tabelionato | Lei 6.015/1973, art. 290; tabela de custas do Paraná |
| Redução de 50% no cartório do programa habitacional | Imóvel residencial do Minha Casa, Minha Vida e, desde 26/08/2020, operações com recursos do FGTS | No tabelionato e no Registro de Imóveis | Lei 11.977/2009, arts. 43 e 43-B |
| ITBI de 0,5% | Parte do preço financiada com recursos do SFH, seja o primeiro imóvel ou não | No pedido da guia, na Prefeitura | Lei Complementar municipal nº 01/2003, art. 62 |
| Uso do FGTS | Quem tem 3 anos de FGTS, nenhum imóvel residencial na região e nenhum financiamento ativo no SFH | No banco, na análise de crédito | Manual FGTS Moradia Própria, item 4.3.1 |
| Desconto (subsídio) do FGTS no Minha Casa, Minha Vida | Famílias das Faixas 1 e 2, sem imóvel e sem financiamento habitacional ativo | No banco, na contratação | Lei 14.620/2023, art. 9º; Ministério das Cidades |
| Juros reduzidos do Minha Casa, Minha Vida | Famílias das Faixas 1, 2 e 3 e da Classe Média | No banco, na contratação | Ministério das Cidades e Caixa |
Qual é o desconto do cartório no primeiro imóvel?
É a redução de 50% nos emolumentos. O art. 290 da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, diz que os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo SFH, serão reduzidos em 50%. A regra está em vigor com a redação da Lei 6.941/1981. São três condições ao mesmo tempo:
- Primeira aquisição: é a primeira compra de imóvel de quem adquire.
- Para moradia: o imóvel tem fins residenciais.
- Com financiamento do SFH: são do SFH os financiamentos de imóveis residenciais com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões que seguem as regras do sistema (Resolução CMN nº 5.255). O banco informa o enquadramento do seu contrato.
A lei não distingue imóvel pronto de imóvel na planta. Na compra na planta com crédito da Caixa durante a obra, o contrato com o banco é registrado já nessa fase; veja o guia do financiamento na planta.
O desconto não é cortesia do cartório. Segundo o TJPR, o Conselho Nacional de Justiça proíbe descontos e parcelamento de emolumentos, salvo isenção, não incidência ou diferimento previstos em lei. O que reduz a conta é a regra da lei.
O que diz a tabela de custas do Paraná
No Paraná, os emolumentos seguem a Lei Estadual 6.149/1970, e a tabela vigente é a da Lei Estadual 21.869/2023, segundo a página de emolumentos do TJPR, consultada em 03/11/2026. Na tabela consolidada, duas regras tratam do assunto:
- Registro de Imóveis (Tabela XIII, item XIX): são reduzidas em 50% as custas dos registros da primeira aquisição, comprovada por declaração expressa do adquirente, sob as penas da lei, quando houver financiamento pelo sistema financeiro de habitação.
- Tabelionato (Tabela XI, nota 1): a escritura de contrato de financiamento dentro do Plano Nacional de Habitação custa a metade das custas fixadas.
Na compra financiada, o contrato com o banco costuma substituir a escritura pública, e o que vai ao cartório é o registro desse contrato. O guia de escritura e registro mostra a ordem dos passos e os dois Registros de Imóveis de São José dos Pinhais.
Como pedir a redução no cartório
- Confirme com o banco que o financiamento é do SFH.
- Ao levar o contrato ao Registro de Imóveis, declare por escrito que é a sua primeira aquisição de imóvel, como pede a tabela do Paraná.
- Antes de pagar, peça ao cartório o cálculo dos emolumentos com a redução aplicada.
A declaração é feita sob as penas da lei: só a assine quem cumpre as condições.
Primeiro apartamento paga ITBI?
Paga. O ITBI é o imposto municipal sobre a compra do imóvel, e em São José dos Pinhais ele não tem desconto por ser o primeiro imóvel. O que reduz o imposto é o financiamento: pelo art. 62 do Código Tributário Municipal, a parte financiada com recursos do SFH paga 0,5% sobre o valor do financiamento, e as demais transmissões pagam 2%.
Quem financia pelo SFH paga 0,5% na parte financiada, seja o primeiro imóvel ou não. A página do ITBI da Prefeitura, aberta em 03/11/2026, lista os documentos do pedido da guia e não traz benefício para o primeiro imóvel. Alíquotas, base de cálculo e o passo a passo da guia estão no guia do ITBI em São José dos Pinhais.
Primeiro apartamento paga IPTU?
Paga. Pelo Código Tributário Municipal, o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título do imóvel (art. 10). Ser o primeiro imóvel, sozinho, não dá isenção.
A página do IPTU da Prefeitura de São José dos Pinhais, consultada em 03/11/2026, lista as isenções e quem pode pedir. Entre elas, para quem mora no imóvel:
- Aposentados e pensionistas (Lei 05/91): com benefício de até dois salários mínimos (somados os do casal) e um único imóvel, destinado à própria moradia.
- Imóvel pequeno de moradia (Lei 42/91): área construída total de até 40 m²; em condomínio, conta a área útil mais a área comum. O pedido leva certidões de único imóvel dos dois Registros de Imóveis do município.
A Prefeitura analisa cada pedido, feito pelo protocolo digital ou no Protocolo Geral, no Centro. Na compra na planta, o guia imóvel na planta paga IPTU e ITBI? mostra quando o imposto passa a ser do comprador.
FGTS no primeiro imóvel: quem pode usar?
O FGTS não exige que seja o primeiro imóvel, mas as condições costumam ser as de quem compra a primeira moradia. Pelo manual do FGTS para moradia própria, da Caixa (item 4.3.1), o trabalhador precisa ter:
- 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos;
- nenhum financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país;
- nenhum imóvel residencial no município onde trabalha ou mora, nos vizinhos e nos da mesma região metropolitana.
O fundo não paga impostos, taxas nem as demais despesas da compra (item 3.1.4): reserve o dinheiro do ITBI e do cartório. O guia FGTS para comprar imóvel explica cada forma de uso.
Primeiro apartamento pela Caixa: Minha Casa, Minha Vida e outras linhas
O programa federal é o caminho de quem compra a primeira moradia com renda dentro das faixas. Pela página da linha financiada do Ministério das Cidades, atualizada em 28/10/2026, podem pedir o financiamento as pessoas que se enquadram nos limites de renda e não possuem outro imóvel nem financiamento habitacional ativo. A Lei 14.620/2023 também diz que o subsídio é concedido apenas uma vez para cada beneficiário (art. 9º).
Faixas, desconto e juros
As faixas são definidas pela renda bruta familiar mensal: Faixa 1, Faixa 2, Faixa 3 e Faixa 4, chamada de Classe Média, segundo a página do programa. Os limites de renda são atualizados por ato do Ministério das Cidades e aparecem nessa página. O que muda em cada uma:
- Faixas 1 e 2: podem ter desconto (subsídio) do FGTS, calculado pela renda e pelo lugar de moradia, que pode reduzir a entrada ou o valor financiado e as parcelas. Quem tem renda menor recebe o maior desconto.
- Juros no Sul: de 4,25% a 5,25% ao ano na Faixa 1, de 5% a 7% na Faixa 2 e de 7,66% a 8,16% na Faixa 3, conforme a renda e se você é cotista do FGTS. Na Classe Média, 10%.
- Prazo: até 35 anos. Não é preciso ter saldo no FGTS para pedir o financiamento, mas o saldo que houver pode entrar na entrada.
Na Caixa, o programa financia imóvel novo ou usado, com taxa nominal entre 4% e 10% ao ano, conforme a renda e o ano da contratação. Quem tem renda acima das faixas e é cotista do FGTS pode usar o Pró-Cotista, com juros de 8,66% ao ano, sem limite de renda e para imóveis de até R$ 2,25 milhões, segundo o Ministério das Cidades.
Cartório pela metade no programa
A Lei 11.977/2009 reduz em 50% os emolumentos da escritura, quando exigida, do registro da compra e da garantia e dos demais atos do imóvel residencial comprado ou financiado no Minha Casa, Minha Vida (art. 43, II). A redução vale também para as operações com imóveis residenciais fora do programa contratadas com recursos do FGTS desde 26/08/2020 (art. 43-B). A Lei 14.620/2023 manda aplicar essas regras, no que couber, ao programa atual (art. 7º).
Como comprar meu primeiro imóvel, passo a passo
- Calcule a parcela que cabe. Na Caixa, ela pode ir a até 30% da renda familiar bruta. Veja como funciona o financiamento imobiliário.
- Veja a sua faixa do Minha Casa, Minha Vida pela renda da família.
- Confira o FGTS: tempo de trabalho, saldo e as condições do fundo.
- Simule em mais de um banco e pergunte se o crédito é do SFH: a redução do cartório e o ITBI de 0,5% dependem disso.
- Reserve o ITBI e o cartório. O FGTS não paga essas despesas.
- Registre o contrato. No Registro de Imóveis, declare que é a primeira aquisição e peça o cálculo dos emolumentos. É o registro que transfere a propriedade.
O primeiro imóvel no VERUS ou no LIV
As regras deste guia valem para as compras em São José dos Pinhais. O VERUS, lançamento na planta na Rua Veríssimo Marques, no Centro, tem studios, 2 e 3 quartos, de 25 a 131 m², e Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco; a visita é no ponto de vendas. O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar, com 11 apartamentos, todos com 2 vagas.
Este texto é informativo e não substitui a análise do banco, a orientação do cartório nem a de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Fontes
Páginas consultadas em 03/11/2026.
- Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, art. 290 (texto compilado no Planalto)
- TJPR, Foro Extrajudicial: emolumentos, tabela consolidada da Lei Estadual 21.869/2023, Tabelas XI e XIII e Registro de Imóveis, perguntas e respostas
- Lei 11.977/2009, arts. 42 a 44-A (texto compilado no Planalto) e Lei 14.620/2023, arts. 5º, 7º e 9º
- Ministério das Cidades: sobre o Minha Casa, Minha Vida (atualizada em 28/10/2026) e linha financiada com FGTS (atualizada em 28/10/2026)
- Caixa: Minha Casa, Minha Vida, habitação urbana, financiamento de imóveis e Manual FGTS Moradia Própria, versão 035, itens 3.1.4 e 4.3.1
- Banco Central: Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025
- Prefeitura de São José dos Pinhais: IPTU, ITBI e Lei Complementar nº 01/2003, Código Tributário Municipal, arts. 10 e 62
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
Comprar o primeiro imóvel tem desconto?
Tem no cartório: os emolumentos da primeira aquisição de imóvel para moradia financiada pelo SFH caem 50% (Lei 6.015/1973, art. 290). Em São José dos Pinhais, o ITBI não muda por ser o primeiro imóvel.
Primeiro apartamento paga ITBI?
Paga. Em São José dos Pinhais não há desconto por ser o primeiro imóvel. A lei prevê 0,5% sobre o valor financiado com recursos do SFH e 2% nas demais transmissões (Lei Complementar municipal nº 01/2003, art. 62).
Primeiro apartamento paga IPTU?
Paga. O IPTU é do proprietário ou do possuidor, e ser o primeiro imóvel não isenta. A Prefeitura de São José dos Pinhais lista isenções para casos específicos, como aposentados e pensionistas com um único imóvel.
Como pedir o desconto de 50% no cartório?
Confirme com o banco que o financiamento é do SFH e, ao registrar o contrato, declare por escrito que é a sua primeira aquisição de imóvel, como pede a tabela de custas do Paraná. Peça o cálculo antes de pagar.
Quem compra o primeiro imóvel à vista tem desconto no cartório?
Pela Lei 6.015/1973, não: a redução de 50% é para a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. A redução do Minha Casa, Minha Vida depende de a compra ser feita no programa.
Primeiro apartamento pela Caixa tem condição especial?
Tem o Minha Casa, Minha Vida, para quem não tem imóvel nem financiamento habitacional ativo: as Faixas 1 e 2 podem ter desconto do FGTS, e os juros vão de 4% a 10% ao ano, conforme a renda.
Posso usar o FGTS no primeiro imóvel?
Pode, se tiver 3 anos de FGTS, nenhum financiamento ativo no SFH e nenhum imóvel residencial na cidade onde trabalha ou mora, nas vizinhas ou na mesma região metropolitana. O FGTS não paga o ITBI nem o cartório.
