Matrícula do imóvel: o que é, como tirar e como ler

A matrícula do imóvel é o registro individual de cada imóvel no Registro de Imóveis: reúne a descrição, o dono e todo o histórico de compras, financiamentos e mudanças. Para ver o que ela diz, você pede a certidão da matrícula ao cartório da região do imóvel, no balcão ou pela internet, na plataforma nacional RI Digital.

Em resumo

• O que é: o registro de um imóvel no Livro 2 do Registro de Imóveis. Cada imóvel tem matrícula própria (Lei 6.015/1973, art. 176).
• Como tirar: peça a certidão ao cartório da região ou pelo RI Digital. Qualquer pessoa pode pedir, sem dizer o motivo (art. 17).
• Ônus: a certidão de inteiro teor basta para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições (art. 19, § 11).
• Validade: a matrícula não vence; a certidão, sim. Para a escritura, a de ônus vale 30 dias.
• Como ler: cada lançamento começa com R, de registro, ou AV, de averbação (art. 232).
• Valor: tabelado por estado; o RI Digital mostra o valor antes do pedido.

O que é matrícula do imóvel?

É a ficha de identidade do imóvel no Registro de Imóveis. Pela Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, cada imóvel tem matrícula própria, aberta no Livro 2, o Registro Geral (art. 176). Ela recebe um número de ordem e traz a data de abertura, a identificação do imóvel, o nome e os dados do proprietário e o número do registro anterior. No imóvel urbano, a identificação inclui características, confrontações, localização, área, logradouro, número e designação cadastral, se houver.

Depois de aberta, a matrícula vira o histórico do imóvel. Segundo o TJPR, nela são registrados atos como a compra e venda, a doação, o usufruto e a hipoteca, e é averbado tudo o que altera o registro, como a mudança de nome ou de estado civil do proprietário, o cancelamento de uma hipoteca e a edificação.

É por isso que a matrícula é o documento central da compra. Pelo Código Civil, art. 1.245, a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. E, pela Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º, situações que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem compra de boa-fé, ressalvadas as exceções da própria lei. Cada imóvel tem a sua história na matrícula, e é na leitura atenta da certidão, antes de assinar, que os detalhes de cada caso aparecem.

Como tirar a certidão de matrícula do imóvel?

A matrícula fica no cartório; o que você recebe é a certidão, a cópia oficial do que está lá. Qualquer pessoa pode pedi-la sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17). Há dois caminhos.

No cartório da região do imóvel

Cada Registro de Imóveis atende uma área definida em lei estadual, e todos os atos de um imóvel ficam num único cartório. Em São José dos Pinhais há dois, o 1º e o 2º Serviço de Registro de Imóveis, ambos no Centro; o guia de escritura e registro traz os endereços.

Certidão de matrícula online, pelo RI Digital

Pela internet, o pedido vai pelo RI Digital, a plataforma do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que reúne os cartórios de registro de imóveis do país; é o novo nome do antigo SAEC. Segundo o portal Registro de Imóveis do Brasil, a certidão digital é assinada com certificado ICP-Brasil e tem o mesmo valor legal da certidão em papel.

1. Escolha o serviço. Entre em Certidão Digital e faça o pedido ao cartório da região do imóvel.
2. Veja o valor. A página de valores dos serviços mostra quanto custa cada um, conforme a tabela do estado.
3. Pague os emolumentos. Os prazos de emissão contam a partir do pagamento.
4. Baixe a certidão em arquivo eletrônico, que pode ser impresso.
5. Confira a autenticidade no serviço Validar Certidão, que mostra a certidão por 120 dias.

Pela lei, contados do pagamento, o cartório tem até 4 horas para a certidão de inteiro teor pedida em meio eletrônico, no expediente, com o número da matrícula; 1 dia para a da situação jurídica atualizada; e 5 dias nos demais casos (art. 19, § 10).

Quanto custa a certidão de matrícula?

O valor é tabelado por estado: os emolumentos são fixados em lei estadual, e a quantia e o prazo de entrega variam conforme a tabela de cada estado, explica o portal Registro de Imóveis do Brasil. No RI Digital, o valor aparece no pedido, antes do pagamento.

Matrícula atualizada, com ônus ou vintenária: qual pedir?

“Matrícula atualizada” é como se chama, no dia a dia, a certidão emitida há pouco tempo. A Lei 6.015/1973, o TJPR e o RI Digital descrevem estes formatos:

Desde a Lei 14.382/2022, a certidão de inteiro teor reproduz todo o conteúdo da matrícula e é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel (Lei 6.015/1973, art. 19, § 11). O tabelião e o banco ainda podem pedir certidões específicas: a lista da Caixa está no guia de documentos para financiamento imobiliário.

Matrícula do imóvel tem validade?

A matrícula não vence: ela acompanha o imóvel. Quem tem prazo é a certidão. Para a escritura, as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais valem 30 dias (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV), e o RI Digital informa a mesma validade para a certidão digital. Se a assinatura ficar para depois, peça outra.

Visualização de matrícula: a consulta rápida

A Visualização de Matrícula, do RI Digital, mostra na tela a imagem da matrícula tal como está no cartório, por 24 horas. Não tem o valor jurídico de uma certidão, reflete a matrícula até três dias úteis antes da consulta e só vale para matrículas já abertas em ficha.

Como ler a matrícula do imóvel

No alto da certidão vem a abertura: número da matrícula, CNM, data, descrição do imóvel, proprietário da época e registro anterior. Abaixo, os lançamentos, em ordem cronológica (Lei 6.015/1973, art. 231). Cada um começa com R, no registro, ou AV, na averbação, seguido do número de ordem e do número da matrícula. O modelo da lei é R-1-1, R-2-1, AV-3-1 (art. 232):

• R, registro: atos que constituem ou transferem direitos, como a compra e venda, a hipoteca e a alienação fiduciária.
• AV, averbação: anotações que alteram ou completam o registro, como a construção, a mudança de estado civil do proprietário ou o cancelamento de uma garantia.

O que conferir, item por item

1. O imóvel. Compare endereço, área e descrição com o contrato ou o anúncio. Em apartamento, confira o número da unidade.
2. O dono de hoje. O último registro de compra, doação ou partilha diz quem é o proprietário, com nome, CPF e estado civil.
3. As garantias. Procure registros de hipoteca ou de alienação fiduciária e veja se há averbação posterior de cancelamento. Com o termo de quitação do banco, o cartório cancela o registro da propriedade fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 25).
4. A construção. No imóvel pronto, a edificação aparece averbada. Num prédio novo, depois do habite-se, cabe à incorporadora averbar a construção (Lei 4.591/1964, art. 44), como explica o guia do habite-se.
5. As restrições. Veja se há averbação de restrição administrativa ou convencional ou de indisponibilidade.
6. A data da certidão. Ela mostra a matrícula naquele dia. Se o negócio demorar, peça outra.

Os cartórios são obrigados a fornecer às partes as informações solicitadas (art. 16), e um advogado pode analisar a certidão no seu caso.

Averbação, gravame e CNM: os termos da matrícula

O que é averbação na matrícula

Averbação é o ato que anota na matrícula um fato que altera o registro ou repercute nos direitos sobre o imóvel (Lei 6.015/1973, art. 246), como a edificação, a reconstrução e a demolição (art. 167, II, 4). Averbar uma construção é dizer, na matrícula, que o terreno agora tem uma casa ou um prédio.

O que é gravame na matrícula

Gravame é a palavra usada para um ônus anotado na matrícula, como a garantia de um financiamento; as normas do CNJ usam o termo ao lado de ônus (Código Nacional de Normas, art. 440-AG). Na compra financiada, o caso mais comum é a alienação fiduciária: o registro do contrato com o banco constitui a propriedade fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 23), que fica na matrícula até a quitação. Pago o financiamento, o banco fornece o termo de quitação em até 30 dias, e o cartório cancela o registro (art. 25).

O que é CNM na matrícula

O CNM é o Código Nacional de Matrícula, a numeração única das matrículas em todo o país (Lei 6.015/1973, art. 235-A). Pelo Código Nacional de Normas do CNJ, art. 330, ele tem 16 dígitos, no formato CCCCCC.L.NNNNNNN-DD:

• CCCCCC: o Código Nacional da Serventia, que identifica o cartório;
• L: o livro, 2 para o Registro Geral ou 3 para o Registro Auxiliar;
• NNNNNNN: o número da matrícula, com zeros à esquerda até sete dígitos;
• DD: dois dígitos verificadores.

O código vai no alto da ficha, e o de uma matrícula encerrada não é reaproveitado (arts. 331 e 332). Qualquer pessoa pode conferir, sem custo e sem cadastro, se um CNM é válido e se a matrícula está ativa, no verificador do ONR (art. 335). Em São José dos Pinhais, segundo o TJPR, o Código Nacional da Serventia é 07.997-0 no 1º Registro de Imóveis e 08.030-9 no 2º.

Matrícula, escritura e inscrição do IPTU: qual a diferença?

Uma pode citar a outra: no imóvel urbano, a matrícula traz a designação cadastral, se houver (art. 176), e a certidão da situação jurídica atualizada inclui o número de contribuinte (art. 19, § 9º). O guia do IPTU em São José dos Pinhais mostra onde achar a inscrição da Prefeitura.

Como descobrir o número da matrícula

Ele costuma estar na escritura, no contrato de financiamento e em certidões anteriores. Na compra na planta, o quadro-resumo do contrato traz a matrícula e o cartório (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XI). As normas do CNJ preveem ainda a busca do número por endereço e pelo Mapa do Registro de Imóveis e a pesquisa de imóveis por CPF ou CNPJ (Código Nacional de Normas, art. 343-J); no RI Digital, a Pesquisa Nacional de Bens consulta as matrículas ligadas a um CPF ou CNPJ.

Matrícula-mãe e matrícula individualizada no imóvel na planta

Num prédio em construção, a história começa na matrícula do terreno. Segundo o TJPR, a matrícula-mãe é a que engloba o empreendimento no seu todo. É nela que a incorporadora faz o registro de incorporação, sem o qual não pode vender as unidades (Lei 4.591/1964, art. 32), e, quando adota o patrimônio de afetação, averba o termo de afetação (art. 31-B).

Depois do registro da incorporação, pode ser aberta uma matrícula para cada futura unidade (Lei 6.015/1973, art. 237-A, § 4º). Até a averbação da construção, os atos do empreendimento são feitos na matrícula de origem e replicados, sem custo adicional, nas matrículas das unidades já abertas. Depois, cada apartamento segue na própria matrícula.

No VERUS, na planta, e no LIV, pronto

O VERUS, lançamento da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais, está na planta. Na compra, o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório vêm no quadro-resumo do contrato, e o consultor da N8 informa esses dados a quem pedir. A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco.

O LIV, no Bairro São Pedro, é um empreendimento entregue, com 11 apartamentos Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas. Para ver onde a matrícula entra em cada etapa, leia o passo a passo para comprar um imóvel.

Este texto é informativo, com as regras da Lei 6.015/1973, das normas do CNJ e das páginas do ONR consultadas em 04/11/2026, e não substitui a orientação do cartório nem a análise de um profissional para o seu caso.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

Páginas consultadas em 04/11/2026.

• Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, arts. 16, 17, 19, 167, 176, 231, 232, 235-A, 237-A e 246 (texto compilado no Planalto)
• Lei 4.591/1964, arts. 31-B, 32, 35-A e 44 (texto compilado no Planalto)
• Lei 9.514/1997, arts. 23 e 25, alienação fiduciária de imóvel (Planalto)
• Lei 13.097/2015, art. 54 (Planalto)
• Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV (Planalto)
• Código Civil, art. 1.245 (texto compilado no Planalto)
• CNJ: Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial, Provimento 149/2023, texto compilado, arts. 330 a 335, 343-J e 440-AG
• ONR: RI Digital, serviços, Visualização de Matrícula e valores dos serviços
• ONR: verificador do Código Nacional de Matrícula
• Registro de Imóveis do Brasil: certidão digital
• TJPR, Foro Extrajudicial: Registro de Imóveis, perguntas e respostas; dados do 1º e do 2º Registro de Imóveis de São José dos Pinhais
• Página do VERUS e página do LIV