Registro de incorporação: o que é e como consultar antes de comprar
O registro de incorporação libera a venda de apartamentos na planta. Veja o que a Lei 4.591/1964 exige, como consultar o registro no cartório, o que significa RI e como saber se a construtora é confiável.
Registro de incorporação é o registro, no Registro de Imóveis, do memorial que a incorporadora apresenta antes de vender apartamentos na planta: título do terreno, certidões, projeto aprovado, áreas, memorial descritivo e minuta da convenção. Pela Lei 4.591/1964, art. 32, só depois dele as unidades podem ser vendidas, e o número do registro vai no contrato.
Em resumo
- O que é: o registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno (Lei 4.591/1964, art. 32).
- Para que serve: libera a venda das unidades e deixa os documentos do empreendimento à disposição de quem quiser conferir.
- Onde ver o número: no quadro-resumo do contrato, com a matrícula do terreno e o cartório (art. 35-A, XI). Antes de assinar, peça esses dados à incorporadora.
- Como consultar: qualquer pessoa pode pedir ao Registro de Imóveis a certidão da matrícula e cópia dos documentos (art. 32, § 4º).
- Validade: se em 180 dias a incorporação não se concretizar, a incorporadora atualiza as certidões para seguir vendendo (art. 33).
O que é registro de incorporação imobiliária?
Incorporação imobiliária é a atividade de promover e realizar a construção de prédios com unidades autônomas para vendê-las, no todo ou em parte (Lei 4.591/1964, art. 28). Antes de vender, a incorporadora reúne num memorial os documentos do empreendimento e os leva ao Registro de Imóveis da região do terreno. O oficial examina a documentação, arquiva e faz o registro (art. 32, § 1º).
É esse registro que libera a venda: o incorporador só pode vender ou dar em garantia as frações do terreno que vão corresponder aos futuros apartamentos depois dele (art. 32). Na matrícula do terreno, ele aparece como um registro, porque a Lei 6.015/1973 inclui as incorporações entre os atos registrados no Registro de Imóveis (art. 167, I, 17).
O registro também organiza o que vem depois. Ele submete o terreno e o que for construído a um regime condominial especial (art. 32, § 1º-A), e o registro do memorial e o da instituição do condomínio sobre as frações ideais formam um só ato (§ 15). Para quem compra, é a prova de que o empreendimento passou pelo cartório antes da venda e o primeiro dado a pedir sobre qualquer apartamento na planta.
O que a lei exige no memorial de incorporação?
O memorial reúne os documentos que contam a história do terreno, do projeto e do empreendimento. A tabela mostra os principais, pelas alíneas do art. 32, e o que cada um diz a quem compra:
| Documento | Alínea | O que mostra a quem compra |
|---|---|---|
| Título de propriedade ou de promessa do terreno, registrado | a | Que a incorporadora tem direito sobre o terreno, com consentimento para demolir e construir |
| Certidões de impostos, de protesto, de ações e de ônus reais | b | A situação do imóvel, de quem vendeu o terreno e do incorporador, conferida antes do registro |
| Histórico dos títulos dos últimos 20 anos | c | A sequência de donos do terreno |
| Projeto de construção aprovado | d | Que a autoridade competente aprovou a obra |
| Cálculo das áreas | e | A área de cada tipo de unidade e a das partes comuns |
| Memorial descritivo das especificações | g | Os acabamentos e as especificações da obra |
| Avaliação do custo global da obra | h | O custo da construção, também por unidade |
| Divisão do terreno em frações ideais | i | A descrição e a destinação de cada futura unidade e das partes comuns |
| Minuta da convenção de condomínio | j | As regras de uso das unidades e das áreas comuns |
| Declaração sobre a garagem, com plantas | p | Quantos veículos a garagem comporta e onde ficam as vagas |
O documento que mais interessa a quem quer saber o que vem no apartamento é o memorial descritivo; o guia do memorial descritivo mostra como lê-lo. Os documentos técnicos, como o cálculo das áreas e o memorial descritivo, vão assinados pelo profissional responsável pela obra (§ 9º).
Ônus que não impeçam a venda, como a garantia dada ao banco que financia a obra, não impedem o registro: ficam mencionados, com a sua extensão, em todos os documentos extraídos dele (§ 5º). O quadro-resumo do contrato também os informa (art. 35-A, X).
Como consultar o registro de incorporação?
O caminho é curto e vale para qualquer empreendimento na planta:
- Ache o número e o cartório. Peça à incorporadora o número do registro, a matrícula do terreno e o cartório. No contrato, o quadro-resumo traz esses três dados (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XI).
- Confira o cartório. O registro é feito no Registro de Imóveis da região do terreno. Em São José dos Pinhais são dois, o 1º e o 2º Serviço de Registro de Imóveis, ambos no Centro.
- Peça a certidão da matrícula do terreno. Qualquer pessoa pode pedir, sem informar o motivo (Lei 6.015/1973, art. 17), no balcão ou pela internet. O guia da matrícula do imóvel mostra como pedir e como ler.
- Peça os documentos, se quiser ir além. O Registro de Imóveis dá certidão ou cópia dos documentos do memorial a quem solicitar (art. 32, § 4º).
- Leia a certidão. Procure o registro da incorporação, a averbação do patrimônio de afetação, se houver, e os ônus anotados, como a garantia ao banco que financia a obra.
- Compare com o contrato. Número do registro, matrícula, cartório e ônus devem bater com o quadro-resumo.
O que significa RI no registro de incorporação
RI é a abreviação de Registro de Imóveis, usada até pela Caixa. "Registro de incorporação no RI" quer dizer que o memorial foi registrado no cartório de imóveis da região do terreno. Na matrícula, cada registro leva a letra R e cada averbação, AV, seguidas do número do lançamento (Lei 6.015/1973, art. 232). Assim, “R-5” indica o quinto lançamento da matrícula, que é um registro.
Quanto tempo leva e qual a validade do registro?
Pela Lei 4.591/1964, o oficial do Registro de Imóveis tem 10 dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgar necessárias. Cumpridas elas, tem mais 10 dias úteis para fornecer a certidão e devolver a documentação, quando ela foi entregue em papel (art. 32, § 6º).
Sobre a validade, a regra está no art. 33. Se, 180 dias depois do registro, a incorporação ainda não se concretizou, seja pela venda ou oneração de alguma unidade, pela contratação do financiamento da obra ou pelo início das obras, a incorporadora só pode negociar unidades depois de averbar a atualização das certidões e dos documentos com prazo vencido. Enquanto a incorporação não se concretiza, isso se repete a cada 180 dias.
É isso que se confere quando se pergunta se o registro está “dentro da validade”: se a incorporação já se concretizou ou se as certidões foram atualizadas no prazo.
Registro, memorial e patrimônio de afetação: qual a diferença?
- Memorial de incorporação: o conjunto de documentos do art. 32 que a incorporadora leva ao cartório.
- Registro de incorporação: o ato do Registro de Imóveis que lança esse memorial na matrícula do terreno e libera a venda.
- Memorial descritivo: um dos documentos do memorial (alínea g), o das especificações da obra.
- Patrimônio de afetação: regime opcional que separa o terreno, a obra e os recursos do empreendimento do patrimônio da incorporadora; existe quando o termo é averbado na matrícula (arts. 31-A e 31-B). Veja como conferir o patrimônio de afetação.
Como saber se a construtora é confiável?
Na compra na planta, confiança se confere em documentos e em fatos. Para escolher uma construtora confiável, estes são os pontos que mais dizem sobre quem vai incorporar e construir o prédio:
- O nome no anúncio e na obra. Nenhuma incorporação pode ser oferecida à venda sem indicar o incorporador, cujo nome também fica no local da construção (Lei 4.591/1964, art. 31, § 2º). Confira se é a mesma empresa do contrato.
- O registro da incorporação. Número e cartório no quadro-resumo do contrato, confirmados pela certidão da matrícula do terreno.
- O patrimônio de afetação. Quando adotado, aparece averbado na matrícula do empreendimento.
- O cadastro da empresa. A consulta do CNPJ, no gov.br, mostra as informações cadastrais da empresa, inclusive o quadro de sócios e administradores, e emite o comprovante de inscrição e de situação cadastral.
- Os responsáveis técnicos. Durante a obra, a placa no local mostra o autor do projeto e os responsáveis pela execução (Lei 5.194/1966, art. 16). E a empresa que executa obras de engenharia se registra no Conselho Regional, o CREA (art. 59).
- Obras entregues. Visite prédios prontos da empresa e confira, na matrícula, a averbação da construção, que a incorporadora faz depois do habite-se (Lei 4.591/1964, art. 44).
- Um banco na obra. No Apoio à Produção, a Caixa verifica a viabilidade econômico-financeira, negocial e jurídica do empreendimento e da empresa. Ela pede, entre outros pontos, incorporação registrada, projeto aprovado com alvará e construtora qualificada no SIAC/PBQP-H, e libera os recursos todo mês, depois da medição da engenharia. Veja o guia do financiamento na planta.
- Documentos claros e atendimento. Memorial descritivo, quadro-resumo e respostas por escrito às suas dúvidas, dadas por quem conhece o projeto.
Depois do registro: contrato, obra e matrículas
O registro da incorporação abre caminho para os passos seguintes, todos visíveis no cartório:
- O contrato do comprador pode ser registrado e, registrado, confere direito real oponível a terceiros e o direito de obter a transferência do imóvel (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º).
- As matrículas das unidades podem ser abertas depois do registro da incorporação (Lei 6.015/1973, art. 237-A, § 4º).
- A obra é acompanhada pela comissão de representantes dos compradores. Quando a entrega é contratada a prazo e preço certos, ela recebe a cada três meses o demonstrativo do estado da obra (Lei 4.591/1964, art. 43, I).
- O fim da obra: com o habite-se, a incorporadora averba a construção na matrícula (art. 44).
Para comparar esse caminho com o de quem compra pronto, leia na planta ou pronto: o que vale mais a pena comprar. Para entender quem faz o quê, veja a diferença entre incorporadora e construtora; e, para a compra feita com quem incorpora, comprar direto da incorporadora.
No VERUS, os dados do registro estão com o consultor
O VERUS, lançamento da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais, é vendido na planta: 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m², de studios a 3 quartos, com um Home Club de mais de 20 áreas de lazer. A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco.
Quem quiser conferir o registro da incorporação pode pedir ao consultor da N8 o número do registro, a matrícula e o cartório, que também vêm no quadro-resumo do contrato, e seguir o passo a passo acima no Registro de Imóveis.
Este texto é informativo, com as regras da Lei 4.591/1964 e da Lei 6.015/1973 e a página da Caixa consultadas em 04/11/2026, e não substitui a leitura do contrato e da certidão nem a orientação de um profissional para o seu caso.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Fontes
Páginas consultadas em 04/11/2026.
- Lei 4.591/1964, arts. 28, 31, 31-A, 31-B, 32, 33, 35-A, 43 e 44 (texto compilado no Planalto)
- Lei 6.015/1973, Lei de Registros Públicos, arts. 17, 167, 232 e 237-A (texto compilado no Planalto)
- Lei 5.194/1966, arts. 16 e 59 (Planalto)
- Caixa: Apoio à Produção, análises, requisitos e liberação dos recursos
- gov.br: Consultar CNPJ
- Página do VERUS
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
O que é registro de incorporação?
É o registro, no Registro de Imóveis da região do terreno, do memorial de incorporação: o conjunto de documentos do empreendimento exigido pelo art. 32 da Lei 4.591/1964. Só depois dele a incorporadora pode vender as unidades na planta.
Como consultar o registro de incorporação de um prédio?
Peça à incorporadora o número do registro, a matrícula e o cartório (que também vêm no quadro-resumo do contrato) e solicite ao Registro de Imóveis a certidão da matrícula do terreno. O cartório também fornece cópia dos documentos do memorial (art. 32, § 4º).
Onde encontro o número do registro de incorporação?
No quadro-resumo do contrato, junto com a matrícula do terreno e o cartório (Lei 4.591/1964, art. 35-A, XI). Antes de assinar, peça esses dados à incorporadora e confira na certidão da matrícula.
O que é RI no registro de incorporação?
RI é a abreviação de Registro de Imóveis, o cartório onde a incorporação é registrada. Na matrícula, o registro aparece com a letra R e o número do lançamento.
Qual a validade do registro de incorporação?
Se, 180 dias após o registro, a incorporação não tiver se concretizado com a venda de alguma unidade, o financiamento da obra ou o início das obras, a incorporadora atualiza as certidões para seguir vendendo, a cada 180 dias (Lei 4.591/1964, art. 33).
Qual a diferença entre memorial de incorporação e registro de incorporação?
O memorial é o conjunto de documentos que a incorporadora leva ao cartório. O registro é o ato do Registro de Imóveis que lança esse memorial na matrícula do terreno e libera a venda.
Como saber se a construtora é confiável?
Confira o nome da incorporadora no anúncio e na obra, o registro da incorporação, a afetação na matrícula, o CNPJ, os responsáveis técnicos, obras já entregues e se há banco acompanhando a obra, como no Apoio à Produção da Caixa.
