ITBI em Curitiba: alíquota, base de cálculo e como emitir

Em Curitiba, a alíquota do ITBI é de 2,7% sobre o valor venal (Lei Complementar 108/2017, art. 9º). No imóvel residencial edificado, financiado por pelo menos 10 anos com alienação fiduciária ou hipoteca, as três faixas de valor mais baixas têm alíquota zero, de 0,5% ou de 1,6%. A guia é pedida pela internet e vence em 30 dias.

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal pago na compra de um imóvel, antes de registrar a transferência no Registro de Imóveis. Abaixo, cada alíquota com o artigo da lei, como se chega à base de cálculo, o passo a passo da guia e as diferenças em relação a São José dos Pinhais, a cidade vizinha.

Em resumo

• Alíquota geral: 2,7% na compra e venda, na permuta, na cessão de direitos e nas demais transmissões (art. 9º).
• Imóvel financiado: zero, 0,5% ou 1,6% nas três faixas mais baixas de valor venal, para imóvel residencial edificado financiado por 10 anos ou mais (art. 11, com a redação da Lei Complementar 148/2025).
• Base de cálculo: o valor venal, que a lei define como o valor de venda à vista em condições normais de mercado (art. 8º).
• Guia: pedida pelo PROCEC ou, na escritura em tabelionato conveniado e no contrato da Caixa, por canal próprio. Sai em até 5 dias úteis, vence em 30 dias e é paga numa parcela só.

Qual é a alíquota do ITBI em Curitiba?

A regra está na Lei Complementar 108, de 20/12/2017, a lei do ITBI de Curitiba. O art. 9º fixa 2,7% para qualquer transmissão, exceto nos casos dos arts. 10 e 11. A página de alíquotas da Prefeitura, atualizada em 14/10/2026, traz o mesmo percentual.

Os limites das três faixas estão em reais no art. 11, com a redação da Lei Complementar 148, de 10/09/2025, e repetidos na página da Prefeitura. A mesma lei aumentou de 5 para 10 anos o prazo mínimo do financiamento. O imóvel financiado acima da terceira faixa segue a alíquota geral de 2,7%, porque o art. 9º só abre exceção para os casos dos arts. 10 e 11.

Conferimos as leis complementares de Curitiba publicadas até 03/11/2026 na consulta oficial de atos do Município. Depois da Lei Complementar 148/2025, nenhuma alterou a lei do ITBI; a Lei Complementar 150/2025 criou um incentivo à parte, explicado abaixo.

Como fica a conta

• Regra geral: a cada 100 do valor venal, 2,70 de imposto.
• Imóvel financiado nas faixas do art. 11: zero, 0,50 ou 1,60 a cada 100 do valor venal, conforme a faixa. A alíquota menor vale sobre o valor venal do imóvel, e não só sobre a parte financiada.
• Apartamento com vaga ou depósito na mesma matrícula: o valor venal é a soma da unidade principal com os anexos descritos nessa matrícula (art. 11-A, incluído pela Lei Complementar 148/2025).

O valor exato de cada compra vem na guia, emitida pela Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento.

Existe isenção de ITBI em Curitiba?

Existe em casos definidos em lei. O art. 10 isenta as transmissões ligadas aos programas habitacionais de interesse social da COHAB-CT, feitos por ela ou pela iniciativa privada em parceria com ela: as necessárias para fazer o empreendimento, a primeira transmissão das unidades até um valor-limite, a cessão de direitos do arrendamento residencial e a primeira transmissão em projeto de regularização fundiária da COHAB-CT. O pedido é feito por requerimento, com documento da companhia.

Há ainda um incentivo para a Região Central. Pelo Programa Curitiba de Volta ao Centro (Lei Complementar 150/2025, art. 22, IV), o primeiro comprador de uma moradia num prédio do Setor Especial da Região Central recuperado pelas regras do programa paga ITBI menor até 31/12/2032: isenção para quem já estava na fila da COHAB-CT quando a lei foi promulgada, 1% para renda familiar de até 3 salários mínimos e 2% para renda entre 3 e 6 salários mínimos.

A lei não traz desconto por ser o primeiro imóvel. O que existe é federal: a redução de 50% nos emolumentos do cartório na primeira compra de moradia financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, o SFH (Lei 6.015/1973, art. 290), explicada no guia dos descontos do primeiro imóvel.

Qual é a base de cálculo do ITBI em Curitiba?

Pelo art. 8º da lei, a base é o valor venal do imóvel: o valor pelo qual ele seria vendido à vista, em condições normais de mercado. Se esse valor ficar abaixo do valor venal atribuído pelo Município, a avaliação segue o Cadastro Imobiliário e as normas da ABNT. A página da Prefeitura resume assim: a base é o preço da escritura, do contrato de financiamento ou do documento de transmissão, salvo se for menor que o valor venal do Município.

Duas regras ajudam a ler a guia:

• a base do ITBI não é a mesma do IPTU: são impostos distintos, cada um com a sua lei, lembra a Prefeitura;
• dívidas ligadas ao imóvel não são abatidas do valor venal (art. 8º, § 2º).

O que dizem o STJ e o Código Tributário Nacional

Em 24/02/2022, no Tema 1.113, o Superior Tribunal de Justiça fixou que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU. O valor declarado pelo comprador presume-se de mercado e só pode ser afastado em processo administrativo próprio. E o município não pode fixar a base antes, com um valor de referência que ele mesmo estabeleceu.

Em 2026, a Lei Complementar 227 levou essa ideia ao Código Tributário Nacional (art. 38, §§ 1º a 3º): o valor venal é o de venda à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, e o contribuinte pode contestá-lo com avaliação contraditória. Em Curitiba, o pedido de revisão do ITBI é feito pelo PROCEC, segundo a página de solicitação da guia.

Quando o ITBI é pago?

Antes do registro. A Prefeitura explica que, para transferir o imóvel para o seu nome no Registro de Imóveis, o comprador precisa recolher o ITBI em guia própria. Pela lei, o pagamento não pode passar da data em que se assina o documento que vai a registro: a escritura pública ou, na compra financiada, o contrato do banco (art. 12, parágrafo único, I).

É com o registro que a propriedade passa ao comprador (Código Civil, art. 1.245). A diferença entre os dois atos está no guia de escritura e registro. Depois de pago o imposto, a quitação fica disponível pela internet para os Cartórios de Registro de Imóveis, e o comprador não precisa voltar à Prefeitura.

Quem paga o ITBI?

O comprador, chamado na lei de adquirente (art. 5º, I). Nas cessões de direitos de compromissos de compra e venda, cedente e cessionário também podem ser contribuintes (art. 5º, II), e o vendedor responde junto pelo pagamento (art. 6º, I).

E no imóvel na planta?

A lei de Curitiba tributa também a cessão de direitos à compra de imóvel (art. 1º, III): repassar a outra pessoa o contrato de um apartamento antes da escritura é uma transmissão. Para quem compra e fica com o imóvel, o momento do imposto depende do contrato. O guia imóvel na planta paga IPTU e ITBI? mostra quando cada imposto entra na conta.

Como emitir a guia do ITBI em Curitiba?

Há dois caminhos. Se a escritura for lavrada num tabelionato conveniado com a Prefeitura, ou o contrato for assinado numa agência ou num correspondente da Caixa, a guia pode ser emitida por um canal exclusivo; os tabelionatos conveniados emitem a guia na hora da escritura. Nos demais casos, o pedido é feito só pelo Processo Eletrônico de Curitiba, o PROCEC, com o acesso do e-Cidadão. O roteiro segue a página de solicitação da guia, atualizada em 14/10/2026:

1. Documento da compra. Separe a escritura lavrada ou a minuta; na compra financiada, o instrumento particular de compra e venda assinado.
2. Indicação fiscal. Tenha a indicação fiscal completa do imóvel, o número dele no cadastro da Prefeitura.
3. Matrícula. Peça a matrícula ao Registro de Imóveis. Se o condomínio ainda não estiver cadastrado na Prefeitura, use a matrícula com a instituição ou a incorporação do condomínio.
4. Pedido. Entre no PROCEC com o e-Cidadão (no primeiro acesso, faça o cadastro novo), abra a solicitação da guia de ITBI e anexe os documentos. Não há taxa.
5. Prazo. A guia sai em até 5 dias úteis, contados do primeiro dia útil depois da entrada. Se houver vistoria no imóvel ou pedido de documentos, o prazo é de até 20 dias.
6. Impressão. No serviço ITBI, imprimir e consultar guia, informe o número do protocolo e o CPF do comprador. Ali também se confere se a guia já foi paga e se tira o extrato.
7. Pagamento. Confira os dados e pague o valor total até o vencimento, de preferência nos canais eletrônicos dos bancos conveniados com a Prefeitura.

A guia vence em 30 dias. Passado esse prazo, ela é cancelada, e o pedido precisa ser feito de novo, com toda a documentação. Por isso, vale pedir a guia perto da data da escritura ou da assinatura do contrato.

O ITBI de Curitiba pode ser parcelado?

Não. A página de alíquotas diz que a guia é emitida com vencimento de 30 dias, deve ser paga em uma parcela e que o Município não parcela o ITBI.

Telefone e atendimento do ITBI

O ITBI é da Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento. Para dúvidas, a Prefeitura indica o telefone (41) 3350-8484 e o endereço eletrônico smf@curitiba.pr.gov.br; a Central 156 também orienta.

ITBI em Curitiba e em São José dos Pinhais: o que muda?

O ITBI é do município onde fica o imóvel (Constituição Federal, art. 156, § 2º, II). Quem compara as duas cidades vizinhas encontra regras próprias em cada uma:

Os detalhes da cidade vizinha estão no guia do ITBI em São José dos Pinhais. Depois da compra, o próximo imposto é o anual: veja o guia do IPTU de Curitiba e, para o outro lado da divisa, o do IPTU de São José dos Pinhais.

Comparando cidades? Conheça o VERUS e o LIV

Para quem procura apartamento na região, a N8 Incorporadora tem dois prédios em São José dos Pinhais. O VERUS, na Rua Veríssimo Marques, no Centro, é um lançamento na planta, com 62 apartamentos de 25 a 131 m², do studio ao 3 quartos, e Home Club com mais de 20 áreas de lazer. A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco, e a visita é no ponto de vendas.

O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar: são 11 apartamentos nas plantas Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas. Como o ITBI segue o município do imóvel, na compra nesses prédios valem as regras de São José dos Pinhais.

Este texto é informativo e não substitui a orientação da Secretaria Municipal de Planejamento, Finanças e Orçamento nem a de um profissional para o seu caso. As regras citadas são as vigentes em 03/11/2026.

Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.

Fontes

• Prefeitura de Curitiba: ITBI, base de cálculo e alíquotas (atualizada em 14/10/2026) (acesso em 03/11/2026)
• Prefeitura de Curitiba: ITBI, solicitação da guia (atualizada em 14/10/2026) (acesso em 03/11/2026)
• Prefeitura de Curitiba: ITBI, imprimir e consultar guia e PROCEC (acesso em 03/11/2026)
• Lei Complementar 108/2017 de Curitiba (acesso em 03/11/2026)
• Lei Complementar 148/2025 de Curitiba e Lei Complementar 150/2025 de Curitiba, na consulta oficial de atos (acesso em 03/11/2026)
• Constituição Federal, art. 156 e Lei Complementar 227/2026 (acesso em 03/11/2026)
• STJ: Tema Repetitivo 1.113 (acesso em 03/11/2026)
• Código Civil, art. 1.245 e Lei 6.015/1973, art. 290 (acesso em 03/11/2026)