SFH e SFI: qual a diferença no financiamento imobiliário
O SFH vale para imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões e limita o custo do crédito; o SFI não tem teto e é negociado com o banco. Veja a diferença em tabela, o enquadramento e o FGTS.
SFH e SFI são os dois sistemas em que um financiamento imobiliário se encaixa. O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) vale para imóvel residencial com valor de avaliação de até R$ 2,25 milhões e limita o custo do crédito a 12% ao ano. O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) não tem teto de valor: as condições são negociadas com o banco.
Em resumo
- SFH: criado pela Lei 4.380/1964 para a casa própria. Só imóvel residencial, avaliado em até R$ 2,25 milhões, com custo efetivo máximo de 12% ao ano.
- SFI: criado pela Lei 9.514/1997 para o financiamento imobiliário em geral. Sem teto de valor e com taxa livre, combinada no contrato.
- Quem decide o enquadramento: o valor de avaliação do imóvel e o tipo de imóvel. Na planta, conta o valor na data do contrato.
- FGTS: só entra se o imóvel couber no teto do SFH, mesmo quando o contrato é feito no SFI.
- Na Caixa: o crédito habitacional é feito pelo SFH; acima do teto, o banco financia pelo SFI.
O que é SFH e como funciona?
O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação. Ele nasceu com a Lei 4.380/1964, que o define como o sistema destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria, especialmente pelas famílias de menor renda. Fazem parte dele os bancos múltiplos e comerciais, as caixas econômicas, as sociedades de crédito imobiliário e outras instituições autorizadas.
Na prática, o SFH é um conjunto de regras que o banco precisa seguir para o seu contrato entrar no sistema. Quem fixa essas regras é o Conselho Monetário Nacional, na Resolução CMN 4.676. As principais são três:
- Imóvel residencial: o crédito serve para comprar imóvel residencial novo, usado ou em construção, construir, reformar ou comprar material de construção (arts. 12 e 16).
- Teto de valor: o valor de avaliação do imóvel vai até R$ 2,25 milhões, limite fixado pela Resolução CMN 5.255, de 10/10/2025 (art. 13, I).
- Custo máximo: o custo efetivo para quem financia, somando juros, comissões e outros encargos, não passa de 12% ao ano (art. 13, II). Seguros e tarifas ficam fora dessa conta.
Para quem compra, o efeito mais direto é o limite de custo do crédito, que só existe no SFH. O passo a passo da contratação está no guia de como funciona o financiamento imobiliário.
O sistema diz o que é permitido, mas não define a sua taxa nem a sua parcela. Essas saem da linha de crédito, do seu perfil e do imóvel. Cada caso tem uma conta própria.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
A diferença está no teto de valor, no limite de custo e no uso do FGTS. O Banco Central resume assim, em resposta atualizada em 09/09/2026: o SFH obedece a regras do governo federal, como o valor máximo de avaliação e o custo efetivo máximo de 12% ao ano; no SFI, não há limite determinado, e as condições são negociadas entre você e o banco.
| Ponto | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Lei de origem | Lei 4.380/1964 | Lei 9.514/1997 |
| Para que serve | Casa própria: imóvel residencial | Financiamento imobiliário em geral, inclusive imóvel comercial |
| Valor do imóvel | Avaliação de até R$ 2,25 milhões | Sem teto |
| Custo do crédito | Custo efetivo máximo de 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas | Taxa livre, combinada no contrato |
| De onde vem o dinheiro | Poupança (SBPE) e FGTS; financiamento com FGTS fica no SFH | Recursos captados no mercado; na Caixa, também a poupança |
| Uso do FGTS | Sim, cumpridas as regras do Fundo | Só se o imóvel couber no teto do SFH |
| Garantia | O próprio imóvel financiado | Alienação fiduciária, hipoteca ou outras garantias previstas |
| Seguros | Seguro habitacional da pessoa (MIP) e do imóvel (DFI) | Os mesmos seguros mínimos |
A tabela segue a Resolução 4.676, a Lei 9.514 e as respostas do Banco Central sobre garantias e seguros. Em comum, os dois sistemas exigem análise de crédito, avaliação do imóvel e seguro, e nenhum dos dois tem renda mínima fixada em norma: a renda necessária depende do valor do imóvel e do prazo.
O que é o SFI e quando ele entra?
O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário. A Lei 9.514/1997 diz que ele promove o financiamento imobiliário em geral (art. 1º) e que as operações são livremente efetuadas, segundo condições de mercado (art. 4º). Podem operar nele bancos, caixas econômicas, sociedades de crédito imobiliário, companhias hipotecárias e as outras entidades do art. 2º.
Livre não quer dizer sem regra. A mesma lei fixa as condições essenciais: devolução integral do valor emprestado, juros nas taxas do contrato, capitalização dos juros e o seguro habitacional da pessoa que financia (art. 5º). Foi também a Lei 9.514 que criou a alienação fiduciária de imóvel: a propriedade passa ao banco como garantia e volta a você com a quitação (arts. 22 e 25).
O SFI entra em três situações:
- Imóvel acima do teto: avaliado em mais de R$ 2,25 milhões.
- Imóvel que não é residencial: sala comercial, loja ou outro uso fora da casa própria.
- Contrato fora do SFH: há financiamentos feitos no SFI mesmo para imóveis dentro do teto, tanto que a regra do FGTS trata desses contratos.
Enquadramento SFH e SFI: o que decide em qual sistema fica o seu financiamento?
Quem decide é o imóvel, não a renda. O enquadramento olha dois pontos: se o imóvel é residencial e quanto ele vale na avaliação do banco. A avaliação é feita por engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco ou por modelo de precificação, como prevê o manual do FGTS (item 4.10.1.1).
E no imóvel na planta?
No imóvel novo comprado durante a obra, a Resolução 4.676 manda considerar o valor do imóvel na data do contrato definitivo ou da promessa de compra e venda (art. 13, § 3º). Se não houver laudo de avaliação válido nessa data, vale o valor do contrato (art. 13, § 4º). Ou seja: o enquadramento é fixado na compra, e não na entrega das chaves.
O fluxo da compra na planta, com as fases da obra e os juros até as chaves, está no guia do financiamento na planta.
Taxa no SFH e no SFI: existe limite de juros?
No SFH, existe um limite para o custo total, e não só para os juros. O art. 13 da Resolução 4.676 fixa o custo efetivo máximo de 12% ao ano para quem financia, somando juros, comissões e outros encargos financeiros. Ficam fora da conta os seguros habitacionais (MIP e DFI), o de responsabilidade civil do construtor, e as tarifas previstas na norma.
No SFI, a taxa é a combinada no contrato, sem teto fixado pelo Conselho Monetário Nacional.
O limite é um teto: a taxa de cada linha (FGTS, poupança, taxa fixa ou índice de inflação) muda com o tempo e com o perfil. As taxas da Caixa por linha, com fonte e data, estão no guia dos juros do financiamento imobiliário na Caixa. Para comparar propostas, olhe o custo efetivo total, que reúne os custos numa só taxa anual, e o sistema de amortização, SAC ou Price.
SFH, SFI e FGTS: quando dá para usar o fundo?
A regra do FGTS olha o valor do imóvel. Pelo manual da moradia própria, em vigor desde 02/12/2025, o valor de avaliação não pode passar do limite do SFH (item 4.10.1), hoje de R$ 2,25 milhões. Dentro desse teto, o FGTS pode entrar na compra com ou sem financiamento, dentro ou fora do SFH (item 3.2.2).
Depois da compra, a Caixa explica na página de uso do FGTS na casa própria que o saldo pode amortizar, quitar ou pagar parte das prestações tanto em contratos do SFH como em contratos do SFI assinados a partir de 12/06/2021, desde que o imóvel tenha sido avaliado dentro do limite do SFH.
Acima do teto, o FGTS não entra. Quem tem FGTS conta ainda com o Pró-Cotista, linha de financiamento com dinheiro do Fundo que segue as condições do SFH, segundo a página de financiamentos do FGTS; as regras estão no guia do Pró-Cotista FGTS. As outras exigências, como 3 anos de trabalho com FGTS e não ter outro imóvel residencial na região, estão no guia de FGTS para comprar imóvel.
SFH e SFI na Caixa: como funciona
Na página de financiamento de imóveis, a Caixa informa que o seu crédito habitacional é feito pelo SFH e tem como garantia a alienação fiduciária. A mesma página explica que a tarifa mensal de administração do contrato é cobrada nas operações com imóveis enquadrados no SFH; os valores estão na tabela de tarifas do banco.
Para imóveis acima do teto, a Caixa reabriu em março de 2026 o financiamento pelo SFI, com recursos da poupança (SBPE), segundo a Caixa Notícias.
Você não escolhe o sistema numa lista: o simulador de financiamento da Caixa pede o valor e o tipo do imóvel e mostra as linhas em que o seu caso se enquadra.
Como saber se o seu financiamento é SFH ou SFI
- Veja o tipo de imóvel. Residencial pode ser SFH; comercial fica no SFI.
- Estime o valor de avaliação. Até R$ 2,25 milhões, o imóvel cabe no SFH. Na planta, conta o valor na data do contrato.
- Simule. O simulador do banco lista as linhas possíveis para o seu caso.
- Confira na proposta. Antes de assinar, veja a taxa, o índice de correção e a planilha do custo efetivo total.
- Planeje o FGTS. Se o imóvel couber no teto e você cumprir as regras do Fundo, o saldo pode entrar na entrada e, depois, nas parcelas.
SFH na compra na planta: VERUS e LIV
Os apartamentos do VERUS e do LIV são residenciais: com a avaliação dentro do teto, o financiamento segue as regras do SFH, e o FGTS pode entrar para quem cumpre as regras do Fundo.
O VERUS é o lançamento na planta da N8 na Rua Veríssimo Marques, no Centro de São José dos Pinhais: 13 andares e 62 apartamentos de 25 a 131 m², entre studios, 2 e 3 quartos, com um Home Club de mais de 20 áreas de lazer. A obra tem Apoio à Produção Caixa, com acompanhamento técnico e financeiro do banco. O LIV, no Bairro São Pedro, está pronto para morar, com 11 apartamentos Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas.
Quer saber como o seu financiamento se enquadra? Converse com um consultor da N8. A visita ao VERUS é no ponto de vendas, e a aprovação do crédito é sempre do banco.
Este texto é informativo, com as regras publicadas pelo Conselho Monetário Nacional, pelo Banco Central, pela Caixa e nas Leis 4.380/1964 e 9.514/1997 na data da consulta, e não substitui a análise do banco nem a orientação de um profissional para o seu caso.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Fontes
- Banco Central: Resolução CMN nº 5.255, de 10/10/2025, que fixa o teto do SFH (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: Resolução CMN nº 4.676/2018, arts. 3º, 4º, 12, 13 e 16, com a lista de atualizações (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: diferença entre o SFH e o SFI, resposta atualizada em 09/09/2026 (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: garantias no SFH e no SFI (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: seguro obrigatório no SFH e no SFI (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: portabilidade de crédito imobiliário com FGTS, que permanece no SFH (consultada em 04/11/2026)
- Banco Central: condições para contratar financiamento imobiliário (consultada em 04/11/2026)
- Lei nº 4.380/1964, que institui o Sistema Financeiro da Habitação (Planalto, consultada em 04/11/2026)
- Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (Planalto, consultada em 04/11/2026)
- Caixa: financiamento de imóveis (consultada em 04/11/2026)
- Caixa: utilização do FGTS na casa própria (consultada em 04/11/2026)
- Caixa: manual da moradia própria do FGTS, versão 35, em vigor desde 02/12/2025 (consultado em 04/11/2026)
- FGTS: financiamentos, programa Pró-Cotista (consultada em 04/11/2026)
- Caixa Notícias: CAIXA amplia financiamento para imóveis acima do limite do SFH, 03/03/2026 (consultada em 04/11/2026)
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
O que é SFH?
É o Sistema Financeiro da Habitação, criado pela Lei 4.380/1964 para a casa própria. Vale para imóvel residencial com avaliação de até R$ 2,25 milhões e limita o custo efetivo do crédito a 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas.
O que é SFI?
É o Sistema de Financiamento Imobiliário, criado pela Lei 9.514/1997 para o financiamento imobiliário em geral. Não tem teto de valor do imóvel, e a taxa é combinada entre você e o banco.
Qual a diferença entre SFH e SFI?
O SFH tem teto de valor do imóvel, limite de custo de 12% ao ano e permite usar o FGTS. O SFI não tem teto nem limite de custo fixado pelo Conselho Monetário Nacional, e o FGTS só entra se o imóvel couber no teto do SFH.
Qual o limite do SFH em 2026?
O valor de avaliação do imóvel vai até R$ 2,25 milhões, pela Resolução CMN 5.255, de 10/10/2025, em vigor desde a publicação e conferida no Banco Central em 04/11/2026.
Qual a taxa máxima de juros no SFH?
A norma limita o custo efetivo total, e não só os juros: até 12% ao ano, somando juros, comissões e encargos. Seguros e tarifas ficam fora. A taxa de cada linha varia e aparece na simulação.
Dá para usar o FGTS num financiamento do SFI?
Sim, se o imóvel tiver valor de avaliação dentro do teto do SFH e você cumprir as regras do Fundo. Para amortizar ou pagar parcelas, o contrato do SFI precisa ter sido assinado a partir de 12/06/2021.
O financiamento da Caixa é SFH ou SFI?
A Caixa informa que o seu crédito habitacional é feito pelo SFH, com alienação fiduciária. Para imóveis avaliados acima de R$ 2,25 milhões, o banco financia pelo SFI desde março de 2026.
