Renda com aluguel: como calcular o retorno de um imóvel
As fórmulas da rentabilidade bruta e líquida do aluguel, mês a mês e ano a ano, os custos de quem aluga, o Imposto de Renda e a comparação com o FipeZAP e a Selic, tudo em percentuais.
Para calcular o retorno de um imóvel alugado, divida o aluguel de um ano pelo preço total pago e multiplique por 100: é a rentabilidade bruta. A líquida desconta os custos do proprietário, os meses sem inquilino e o imposto. Em setembro de 2026, a rentabilidade média do aluguel residencial no FipeZAP foi de 6,13% ao ano.
Este guia mostra as fórmulas, mês a mês e ano a ano, quem paga cada custo, o Imposto de Renda e a comparação com a Selic. Tudo em percentuais: o número que vale é o do imóvel que você avalia.
Em resumo
- Rentabilidade bruta: aluguel mensal × 12 ÷ preço total do imóvel × 100, em % ao ano.
- Rentabilidade líquida: tira do aluguel os meses sem inquilino, a taxa da imobiliária, a manutenção, os encargos que ficam com o proprietário e o Imposto de Renda.
- Referência de mercado: 6,13% ao ano na média das 36 cidades do FipeZAP e 4,92% em Curitiba, em setembro de 2026.
- Selic: é uma taxa bruta. A comparação com a renda fixa precisa considerar o imposto de cada aplicação e a variação do preço do imóvel.
- Imposto: o aluguel recebido de pessoa física vai para o carnê-leão. IPTU, condomínio e a taxa da imobiliária pagos pelo proprietário podem ser deduzidos.
O que é renda passiva com aluguel?
Renda passiva é a que chega todo mês sem depender das suas horas de trabalho. O aluguel é o exemplo mais conhecido: o imóvel é seu, outra pessoa mora nele e paga por isso.
Passiva, porém, não quer dizer sem tarefas. Alguém precisa escolher o inquilino, fazer o contrato e a vistoria, aplicar o reajuste, cuidar da manutenção e acertar o imposto. Uma imobiliária pode fazer quase tudo isso, e a taxa dela entra na conta.
Para quem busca renda extra com aluguel, a lógica é a mesma: o que importa é quanto sobra depois dos custos, comparado com o que você pagou pelo imóvel.
Como calcular a rentabilidade bruta do aluguel?
A rentabilidade bruta mostra quanto o aluguel representa do preço do imóvel, antes de qualquer custo. O FipeZAP usa a mesma lógica: divide o preço médio do aluguel mensal pelo preço médio de venda e multiplica o resultado por 12 para chegar à taxa anual.
Rentabilidade bruta mensal, em % ao mês = aluguel mensal ÷ preço total do imóvel × 100
Rentabilidade bruta anual, em % ao ano = rentabilidade mensal × 12
Exemplo: se o aluguel de um mês equivale a 0,5% do preço do imóvel, a rentabilidade bruta é de 0,5% ao mês, ou 6% ao ano. No FipeZAP de setembro de 2026, Curitiba teve 0,41% ao mês, ou 4,92% ao ano.
No preço total, some tudo o que você pagou para ter o imóvel pronto para alugar: o preço de compra, o ITBI, a escritura e o registro e, se houver, a pintura, a mobília e os eletrodomésticos. Quanto mais completo o preço total, mais fiel o resultado.
Como calcular a rentabilidade líquida?
A rentabilidade líquida mostra o que de fato sobra. Ela parte do aluguel recebido no ano e desconta os custos que ficam com o proprietário:
Rentabilidade líquida anual, em % ao ano = (aluguel recebido no ano − custos do proprietário no ano − Imposto de Renda) ÷ preço total do imóvel × 100
Para ver o resultado por mês, divida a taxa anual por 12. Um exemplo só com percentuais, partindo de um aluguel mensal de 0,5% do preço total:
- Com 12 aluguéis no ano, a rentabilidade bruta é de 6% ao ano.
- Se o imóvel fica um mês vago entre um contrato e outro, entram 11 aluguéis, e o retorno passa a 5,5%.
- Se a taxa da imobiliária, a manutenção e os encargos do proprietário somam o equivalente a um mês de aluguel, o retorno cai para 5%.
- Se o Imposto de Renda do ano equivale a meio mês de aluguel, a rentabilidade líquida fica em 4,75% ao ano, cerca de 0,4% ao mês.
Os números são hipotéticos: use o aluguel da região, o condomínio, o IPTU e o imposto do seu caso.
Quais custos entram na conta e quem paga cada um?
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz quem paga o quê durante o contrato. Nos meses sem inquilino, tudo o que é do imóvel fica com o proprietário.
| Custo | Quem paga | Como entra na conta |
|---|---|---|
| IPTU | O proprietário, salvo se o contrato passar ao inquilino (art. 22, VIII) | Sai do aluguel do ano quando fica com o proprietário |
| Condomínio, despesas ordinárias | O inquilino durante o contrato (art. 23, XII) | Fica com o proprietário nos meses sem inquilino |
| Condomínio, despesas extraordinárias e fundo de reserva | O proprietário (art. 22, X) | Sai do aluguel do ano |
| Taxa da imobiliária | O proprietário (art. 22, VII) | Sai do aluguel de cada mês |
| Luz, água e gás | O inquilino durante o contrato (art. 23, VIII) | Ficam com o proprietário nos meses sem inquilino |
| Manutenção entre contratos | O proprietário, que entrega o imóvel pronto para uso (art. 22, I) | Reserve uma parte do aluguel do ano |
| Meses sem inquilino | O proprietário | Diminuem o número de aluguéis recebidos no ano |
| Imposto de Renda | O proprietário, pelo carnê-leão ou na fonte | Sai da renda líquida |
A lei explica a diferença entre as despesas de condomínio. As ordinárias são as da administração do dia a dia, como salários dos funcionários, água e luz das áreas comuns, limpeza e manutenção dos equipamentos (art. 23, § 1º). As extraordinárias são as que não fazem parte da rotina, como reformas da estrutura, pintura da fachada e a formação do fundo de reserva (art. 22, parágrafo único). Pelo Código Civil (art. 1.336, I), cada unidade contribui na proporção da sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção.
Antes de comprar, peça o valor do condomínio e do IPTU, as últimas atas de assembleia e a previsão de despesas extraordinárias. São esses números que transformam a conta bruta em líquida.
Aluguel paga imposto de renda?
Paga. Como a Receita Federal cobra depende de quem é o inquilino:
- Inquilino pessoa física: o aluguel entra no carnê-leão, o imposto mensal sobre rendimentos recebidos de outra pessoa física. O pagamento vence no último dia útil do mês seguinte ao do recebimento.
- Inquilino empresa: o imposto é retido na fonte pela própria empresa, pela tabela progressiva (Regulamento do Imposto de Renda, Decreto 9.580/2018, art. 688).
- Alíquota: segue a tabela progressiva mensal da Receita, que em 2026 vai da faixa isenta até 27,5%, conforme o valor tributável do mês.
Há despesas que reduzem a base de cálculo. Segundo a Receita Federal e a Lei 7.739/1989 (art. 14), do aluguel recebido podem ser deduzidos, quando o encargo for só do proprietário: os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, as despesas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa da imobiliária, e as despesas de condomínio. Guarde os comprovantes de cada mês.
Quanto rende um imóvel alugado hoje?
O FipeZAP de Locação, que acompanha anúncios de apartamentos em 36 cidades, estimou a rentabilidade média do aluguel residencial em 6,13% ao ano em setembro de 2026, ou 0,51% ao mês. Ela muda conforme o tamanho:
- um dormitório: 0,56% ao mês, ou 6,74% ao ano;
- dois dormitórios: 0,54% ao mês, ou 6,45% ao ano;
- três dormitórios: 0,47% ao mês, ou 5,58% ao ano;
- quatro dormitórios ou mais: 0,41% ao mês, ou 4,86% ao ano.
Os imóveis menores renderam mais aluguel em relação ao preço. Quem pensa num imóvel compacto encontra os detalhes no guia sobre investir em studio.
Os aluguéis anunciados subiram, em média, 9,13% nos 12 meses até setembro de 2026, acima do IPCA do período, de 4,58%. São José dos Pinhais não tem série de aluguel no índice; Curitiba, a vizinha com dados, ficou em 4,92% ao ano.
Investir em imóveis ou renda fixa: como comparar com a Selic?
A Selic é a taxa básica de juros da economia, definida pelo Copom do Banco Central a cada 45 dias. A taxa do dia está no histórico do Banco Central, que lista cada decisão.
Para comparar o aluguel com a renda fixa de forma justa, olhe três pontos:
- Imposto dos dois lados: a Selic é uma taxa bruta. Na renda fixa em geral, o Imposto de Renda vai de 22,5% a 15% do rendimento, conforme o prazo, pela tabela da Receita. No aluguel, o imposto segue a tabela progressiva. Compare líquido com líquido.
- Reajuste do aluguel: o contrato pode prever reajuste por um índice de preços, uma vez por ano (Lei 10.192/2001, art. 2º), e as partes podem combinar um novo valor (Lei 8.245, art. 18). Assim, a renda pode acompanhar a inflação ao longo do contrato.
- Preço do imóvel: o retorno total soma o aluguel e a variação do preço do imóvel no período. No FipeZAP de venda, o preço médio do metro quadrado subiu 5,51% nos 12 meses até setembro de 2026 na média de 56 cidades e 11,05% em São José dos Pinhais. São números do passado, e cada imóvel tem o seu.
Há diferenças que não aparecem na taxa: a aplicação financeira se resgata mais depressa; o imóvel é um bem que você pode usar, reformar, deixar para a família ou ocupar mais tarde. A escolha depende do objetivo e do prazo.
O preço do metro quadrado da cidade, mês a mês, está no artigo sobre o metro quadrado em São José dos Pinhais, e o retrato do setor, no guia do mercado imobiliário de São José dos Pinhais.
Em quanto tempo o aluguel paga o imóvel?
Uma conta rápida ajuda a enxergar o prazo: divida 100 pela rentabilidade líquida anual. O resultado é o número de anos para o aluguel somar o preço pago.
- com 5% líquidos ao ano: 100 ÷ 5 = 20 anos;
- com 6% líquidos ao ano: 100 ÷ 6 = cerca de 17 anos.
A conta é simplificada: ela não considera os reajustes do aluguel nem a variação do preço do imóvel, que mudam o resultado ao longo do tempo.
E se o imóvel for financiado?
Com financiamento, a conta ganha outra linha: a parcela do banco. Compare o aluguel esperado com a parcela e os custos do mês, e lembre que os juros do financiamento também fazem parte do custo do investimento.
O sistema de amortização muda esse fluxo. No SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem; na Price, ficam parecidas do começo ao fim. O guia SAC ou Price mostra a diferença com exemplos.
Investir em imóveis para alugar é um bom negócio?
Pode ser, quando a conta líquida atende ao seu objetivo. Antes de comprar, confira:
- Localização: comércio, serviços, transporte e trabalho por perto ampliam o público.
- Tamanho e planta: no FipeZAP, os menores tiveram a maior rentabilidade média.
- Condomínio: o valor, o que ele cobre e as regras da convenção para locação.
- Preço de compra: o metro quadrado comparado com o da região.
- Seu prazo: quanto tempo você pretende manter o imóvel e se ele pode virar a sua casa.
Na planta ou pronto: quando o aluguel começa?
No imóvel pronto, o aluguel pode começar logo depois da compra. Na planta, ele começa depois da entrega das chaves; durante a obra, o comprador paga a entrada e as parcelas combinadas. O guia na planta ou pronto compara os dois caminhos.
Em São José dos Pinhais, a N8 tem um exemplo de cada. O VERUS é o lançamento na planta na Rua Veríssimo Marques, no Centro: 62 apartamentos de 25 a 131 m², de studios a 3 quartos, com Home Club de mais de 20 áreas de lazer, a 450 m da Rua XV de Novembro e a 900 m do Shopping São José. O LIV, no Bairro São Pedro, é pronto para morar: 11 apartamentos Garden, Padrão e Duplex, todos com 2 vagas.
Do lado de quem mora, a conta está em alugar ou comprar imóvel.
Imagem da capa: ilustração feita com inteligência artificial.
Este texto é informativo e não é recomendação de investimento. Os índices citados são médias de mercado nos períodos indicados e não definem o aluguel nem o retorno de um imóvel específico. Para o Imposto de Renda, confira as regras da Receita Federal do ano ou fale com um contador.
Fontes
- FipeZAP, Índice de Locação Residencial, informe de setembro de 2026 (acesso em 03/11/2026)
- FipeZAP, Índice de Venda Residencial, informe de setembro de 2026 (acesso em 03/11/2026)
- Banco Central do Brasil, taxas de juros básicas: histórico (acesso em 03/11/2026)
- Banco Central do Brasil, Comitê de Política Monetária (Copom) (acesso em 03/11/2026)
- Receita Federal, rendimentos sujeitos ao carnê-leão e deduções do aluguel (acesso em 03/11/2026)
- Receita Federal, tabelas do Imposto de Renda de 2026 (acesso em 03/11/2026)
- Lei 7.739/1989, art. 14 (acesso em 03/11/2026)
- Decreto 9.580/2018, Regulamento do Imposto de Renda, arts. 42 e 688 (acesso em 03/11/2026)
- Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato, arts. 18, 22 e 23 (acesso em 03/11/2026)
- Lei 10.192/2001, art. 2º (acesso em 03/11/2026)
- Código Civil, art. 1.336 (acesso em 03/11/2026)
- Página do VERUS (acesso em 03/11/2026)
- Página do LIV (acesso em 03/11/2026)
Perguntas frequentes
Perguntas sobre o tema.
Como calcular o retorno de um imóvel alugado?
Divida o aluguel mensal pelo preço total do imóvel e multiplique por 100: é a rentabilidade bruta ao mês. Multiplique por 12 para ter a taxa anual. Para a líquida, desconte do aluguel do ano os meses sem inquilino, os custos do proprietário e o Imposto de Renda.
Quanto rende um imóvel alugado?
Depende do preço e do aluguel de cada imóvel. Como referência, o FipeZAP estimou a rentabilidade média do aluguel residencial em 6,13% ao ano em setembro de 2026, nas 36 cidades que acompanha. Em Curitiba, foi de 4,92% ao ano.
Renda passiva com aluguel vale a pena?
Pode valer quando a conta líquida atende ao seu objetivo. O aluguel traz renda mensal, pode ser reajustado por índice uma vez por ano, e o imóvel continua sendo um bem seu. Faça a conta com os números reais do imóvel antes de comprar.
Aluguel paga imposto de renda?
Sim. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário recolhe pelo carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Se é uma empresa, o imposto é retido na fonte. A alíquota segue a tabela progressiva mensal, que em 2026 vai até 27,5%.
Quais despesas posso deduzir do aluguel no imposto de renda?
Quando pagos só pelo proprietário: os impostos e taxas do imóvel, como o IPTU, as despesas para cobrar ou receber o aluguel, como a taxa da imobiliária, e as despesas de condomínio, segundo a Receita Federal e a Lei 7.739/1989.
Investir em imóveis ou renda fixa?
Compare líquido com líquido: a Selic é uma taxa bruta, e a renda fixa paga de 22,5% a 15% de Imposto de Renda. No imóvel, o retorno soma o aluguel e a variação do preço. A escolha depende do objetivo e do prazo.
Quem paga o IPTU e o condomínio do imóvel alugado?
Pela Lei do Inquilinato, o IPTU é do proprietário, salvo se o contrato disser outra coisa. O inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio, e o proprietário, as extraordinárias, como o fundo de reserva. Nos meses sem inquilino, tudo fica com o proprietário.
